Der Notartermin beim ImmobilienkaufAblauf, Kosten und Vorbereitung
In Deutschland muss jeder Immobilienkauf notariell beurkundet werden – eine gesetzliche Pflicht, die dem Schutz beider Vertragsparteien dient. Der Notar ist kein Vertreter einer Seite, sondern ein unabhängiger Amtsträger, der die Rechtmäßigkeit des Vertrags sicherstellt und den gesamten Vollzug steuert.
Der Ratgeber in einer Minute
Die wichtigsten Punkte dieses Ratgebers als kurzes Video. Alle Details und Rechenbeispiele stehen im Text darunter.
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Inhalt dieser Seite (14)
- Vor dem Termin: Vertragsentwurf prüfen
- Am Termin: Was passiert beim Notar?
- Nach dem Termin: Vollzug
- Notarkosten: Wie hoch sind sie?
- Die wichtigsten Klauseln im Kaufvertrag
- Was Sie zum Termin mitbringen
- Der Zeitablauf vom Entwurf bis zum Eigentum
- Vertretung und Vollmacht
- Wie der Makler hilft
- Der Notar beim Erbe, bei der Schenkung und beim Erbbaurecht
- Warum Deutschland den Notar vorschreibt
- Typische Fragen beim Termin
- Häufige Fehler rund um den Notartermin
- Der Notar und das Geld: wie die Zahlung abgesichert ist
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Das Wichtigste in Kürze
- Jeder Immobilienkaufvertrag muss in Deutschland notariell beurkundet werden; der Notar ist neutral und belehrt beide Seiten.
- Verbraucher erhalten den Vertragsentwurf mindestens zwei Wochen vor dem Termin.
- Beim Termin wird der Vertrag vollständig vorgelesen; danach unterschreiben alle Beteiligten und der Notar.
- Der Kaufpreis wird erst fällig, wenn die Auflassungsvormerkung eingetragen ist und alle Genehmigungen vorliegen.
- Notar- und Grundbuchkosten richten sich nach dem GNotKG und betragen zusammen etwa 1,5–2 % des Kaufpreises.
Vor dem Termin: Vertragsentwurf prüfen
Nachdem sich Käufer und Verkäufer auf die wesentlichen Konditionen geeinigt haben, erstellt der Notar den Kaufvertragsentwurf. Dieser wird beiden Parteien mindestens zwei Wochen vor dem Beurkundungstermin zugesandt – eine gesetzliche Wartefrist, die dem Verbraucherschutz dient und sicherstellt, dass niemand unter Zeitdruck unterschreibt.
Prüfen Sie im Entwurf besonders:
Kaufpreis und Zahlungsmodalitäten. Übergabetermin und Besitzübergang. Gewährleistungsregelungen und Haftungsausschlüsse. Lasten und Beschränkungen (Grundbuch-Abteilung II). Regelungen zu laufenden Verträgen (Mietverträge, Versicherungen). Rücktrittsklauseln und Bedingungen. Grundschuldbestellungen für die Finanzierung.
Wenn Sie unsicher sind, lassen Sie den Entwurf von einem Rechtsanwalt oder Ihrem Makler prüfen. Fragen an den Notar sind kostenlos und ausdrücklich erwünscht.
Am Termin: Was passiert beim Notar?
Identitätsprüfung: Der Notar prüft die Ausweisdokumente aller Beteiligten.
Vorlesung des Vertrags: Der gesamte Kaufvertrag wird vom Notar laut vorgelesen – auch wenn das bei einem 20-seitigen Vertrag Zeit kostet. Das ist gesetzlich vorgeschrieben.
Erläuterung: Der Notar erklärt die einzelnen Klauseln und ihre rechtlichen Konsequenzen. Beide Seiten können jederzeit Fragen stellen.
Unterschrift: Nach der Vorlesung unterschreiben Käufer und Verkäufer den Vertrag. Anschließend unterzeichnet der Notar die Urkunde.
Dauer: In der Regel 45–90 Minuten, abhängig von der Komplexität des Vertrags.
Nach dem Termin: Vollzug
Der Notar übernimmt den gesamten Vollzug:
Auflassungsvormerkung: Wird sofort im Grundbuch eingetragen und schützt den Käufer – der Verkäufer kann die Immobilie nicht anderweitig veräußern oder belasten.
Genehmigungen: Der Notar holt erforderliche Genehmigungen ein (z. B. Vorkaufsrechtsverzicht der Gemeinde).
Löschung alter Belastungen: Grundschulden des Verkäufers werden zur Löschung gebracht.
Fälligkeitsmitteilung: Wenn alle Voraussetzungen erfüllt sind, teilt der Notar dem Käufer die Kaufpreisfälligkeit mit.
Eigentumsumschreibung: Nach Eingang des Kaufpreises beantragt der Notar die Umschreibung im Grundbuch.
Notarkosten: Wie hoch sind sie?
Die Notar- und Grundbuchgebühren richten sich nach dem Kaufpreis und sind gesetzlich im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt – sie sind nicht verhandelbar.
| Kaufpreis | Notargebühren ca. | Grundbuchgebühren ca. | Gesamt ca. |
|---|---|---|---|
| 100.000 € | 1.200 € | 500 € | 1.700 € |
| 200.000 € | 2.000 € | 900 € | 2.900 € |
| 300.000 € | 2.600 € | 1.200 € | 3.800 € |
| 500.000 € | 3.800 € | 1.800 € | 5.600 € |
Die tatsächlichen Kosten hängen vom Umfang der notariellen Tätigkeiten ab. Ein detaillierter Gebührenrechner ist auf der Webseite der Bundesnotarkammer verfügbar.
Hinzu kommen bei einer Finanzierung die Kosten für die Grundschuldbestellung (Notar und Grundbuch), meist 0,3 bis 0,5 % des Grundschuldbetrags. Eine Gesamtübersicht aller Kosten bietet der Ratgeber Kaufnebenkosten in Bayern.
Die wichtigsten Klauseln im Kaufvertrag
| Klausel | Was sie regelt | Worauf achten |
|---|---|---|
| Kaufgegenstand | Grundstück laut Grundbuch, mitverkauftes Inventar | Inventar mit realistischem Wert separat ausweisen |
| Kaufpreis und Fälligkeit | Höhe, Fälligkeitsvoraussetzungen, Zahlungsfrist | Vormerkung, Löschungsunterlagen, Vorkaufsrechtsverzicht als Voraussetzung |
| Zwangsvollstreckungsunterwerfung | Käufer unterwirft sich der sofortigen Vollstreckung wegen des Kaufpreises | üblich, schützt den Verkäufer |
| Besitzübergang | Tag, an dem Nutzen, Lasten und Gefahr übergehen | meist mit vollständiger Kaufpreiszahlung |
| Sachmängel | in der Regel Ausschluss der Haftung | gilt nicht für arglistig verschwiegene Mängel und zugesicherte Eigenschaften |
| Belastungsvollmacht | Käufer darf schon vor Eigentumsübergang Grundschulden für seine Bank eintragen | nötig für die Finanzierung, mit Sicherungsabrede |
| Erschließungskosten | wer bereits abgerechnete und künftige Beiträge trägt | Stichtag klar regeln |
| Mietverhältnisse | Übergang von Mietverträgen und Kaution | Liste der Mietverträge als Anlage |
| Rücktrittsrecht | Rechte bei Zahlungsverzug | Fristen und Folgen |
Was Sie zum Termin mitbringen
- gültigen Personalausweis oder Reisepass
- Steuer-Identifikationsnummer
- bei Verheirateten: Angaben zum Güterstand
- bei Gesellschaften: aktueller Registerauszug und Vertretungsnachweis
- bei Finanzierung: Unterlagen der Bank zur Grundschuld (oft schickt die Bank sie direkt an den Notar)
- Ihre Notizen und Fragen zum Entwurf
- bei mangelnden Deutschkenntnissen: vereidigten Dolmetscher, siehe Internationale Käufer
Der Zeitablauf vom Entwurf bis zum Eigentum
| Schritt | typischer Zeitpunkt |
|---|---|
| Einigung über die Eckdaten | Tag 0 |
| Vertragsentwurf an beide Seiten | ca. 1 Woche danach |
| Beurkundung | frühestens 2 Wochen nach Erhalt des Entwurfs |
| Eintragung der Auflassungsvormerkung | wenige Tage bis 2 Wochen nach Beurkundung |
| Negativattest der Gemeinde, Löschungsunterlagen der Bank | 2–6 Wochen |
| Fälligkeitsmitteilung des Notars | wenn alle Voraussetzungen vorliegen |
| Kaufpreiszahlung | meist 14 Tage nach Fälligkeitsmitteilung |
| Übergabe | nach Zahlungseingang |
| Eigentumsumschreibung im Grundbuch | einige Wochen nach Zahlung und Grunderwerbsteuer |
Die Details zum Grundbuch erklärt der Ratgeber Grundbuch einfach erklärt, Vorkaufsrechte stehen unter Vorkaufsrecht.
Vertretung und Vollmacht
Kann ein Beteiligter nicht persönlich erscheinen, gibt es zwei Wege:
- Notarielle Vollmacht: Eine Vertrauensperson unterschreibt mit einer notariell beglaubigten Vollmacht.
- Vertretung ohne Vollmacht mit Nachgenehmigung: Eine Person – häufig ein Notarmitarbeiter – unterschreibt; der Vertretene genehmigt den Vertrag später in notariell beglaubigter Form, auch bei einem Notar oder einer deutschen Auslandsvertretung im Ausland.
Bei Verbraucherverträgen achten Notare darauf, dass Verbraucher den Vertrag möglichst persönlich abschließen, damit sie selbst belehrt werden. Planen Sie deshalb wenn möglich, selbst zu kommen.
Wie der Makler hilft
Ein guter Makler bereitet den Notartermin vor: Er liefert dem Notar alle Daten, klärt offene Punkte zwischen Käufer und Verkäufer, prüft die Finanzierungsbestätigung und begleitet Sie zum Termin. Nach der Beurkundung koordiniert er die Übergabe. Mehr unter Notarvorbereitung und Die Rolle des Maklers.
Der Notar beim Erbe, bei der Schenkung und beim Erbbaurecht
Nicht nur beim Kauf ist der Notar Pflicht. Auch diese Vorgänge rund um Immobilien müssen notariell beurkundet oder beglaubigt werden:
| Vorgang | Form | Ratgeber |
|---|---|---|
| Schenkung einer Immobilie, Übertragung an Kinder | Beurkundung | Immobilie verschenken |
| Bestellung eines Wohnrechts oder Nießbrauchs | Beglaubigung, meist im Übertragungsvertrag beurkundet | Nießbrauch und Wohnrecht |
| Bestellung eines Erbbaurechts | Beurkundung | Erbbaurecht |
| Teilungserklärung bei Aufteilung in Wohnungen | Beglaubigung oder Beurkundung | Eigentumswohnung, WEG |
| Grundschuldbestellung für die Finanzierung | Beurkundung oder Beglaubigung | Finanzierungs-Guide |
| Erbauseinandersetzung mit Immobilie | Beurkundung | Erbschaft |
| Löschung einer Grundschuld | Beglaubigung des Löschungsantrags | Grundbuch |
Warum Deutschland den Notar vorschreibt
Die Beurkundungspflicht hat einen klaren Zweck: Sie schützt beide Seiten vor übereilten Entscheidungen und sorgt dafür, dass der Vertrag rechtlich einwandfrei ist. Der Notar prüft die Identität, das Grundbuch und die Vertretungsbefugnis, belehrt über die rechtliche Tragweite und sorgt dafür, dass Geld und Eigentum gleichzeitig und sicher den Besitzer wechseln. Weil er für beide Seiten neutral ist, ersetzt er in den meisten Fällen eigene Anwälte – anders als in vielen anderen Ländern.
Typische Fragen beim Termin
Diese Fragen sollten Sie spätestens beim Termin geklärt haben:
- Ist der Kaufpreis eindeutig, und ist mitverkauftes Inventar separat ausgewiesen?
- Was gilt, wenn bei der Übergabe ein neuer Schaden festgestellt wird?
- Wer trägt bereits beschlossene, aber noch nicht abgerechnete Erschließungskosten oder Sonderumlagen?
- Bis wann muss der Verkäufer ausziehen, und was gilt bei Verzögerung?
- Was passiert mit der Kaution und den Mietverträgen bei vermieteten Objekten?
- Welche Fristen gelten für die Zahlung, und was passiert bei Verzug?
Je klarer diese Punkte vorher besprochen sind, desto entspannter verläuft der Termin. Ein guter Makler klärt sie mit beiden Seiten, bevor der Entwurf entsteht.
Häufige Fehler rund um den Notartermin
- Entwurf nicht gelesen: Viele Fragen kommen erst im Termin auf – lieber vorher klären.
- Finanzierung nicht fix: Ohne verbindliche Kreditzusage kann der Käufer bei Zahlungsverzug in Schwierigkeiten geraten.
- Inventar nicht ausgewiesen: Die Einbauküche erhöht dann die Grunderwerbsteuer.
- Mündliche Absprachen nicht aufgenommen: Was nicht in der Urkunde steht, gilt meist nicht.
- Ausweis vergessen: Ohne gültigen Ausweis kann nicht beurkundet werden.
Der Notar und das Geld: wie die Zahlung abgesichert ist
In Deutschland wird der Kaufpreis üblicherweise direkt vom Käufer an den Verkäufer und gegebenenfalls an dessen Bank gezahlt – nicht über ein Konto des Notars. Die Sicherheit entsteht durch die Reihenfolge: Erst wenn die Auflassungsvormerkung eingetragen und die Löschungsunterlagen der Bank vorliegen, wird der Kaufpreis fällig. Erst nach Zahlung beantragt der Notar die Umschreibung. Ein Notaranderkonto ist nur in Ausnahmefällen zulässig, etwa wenn besondere Sicherungsinteressen bestehen.
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Häufig gestellte Fragen
Kann ich den Notartermin verschieben?
Ja, nach Absprache mit allen Beteiligten. Verschiebungen sollten aber nicht leichtfertig erfolgen, weil sie Finanzierungs- und Umzugspläne beider Seiten betreffen. Bereits entstandene Kosten für den Vertragsentwurf können anfallen, auch wenn der Termin später stattfindet.
Bekomme ich eine Kopie des Kaufvertrags?
Ja. Beide Parteien erhalten nach der Beurkundung beglaubigte Abschriften des Vertrags. Bewahren Sie diese sorgfältig auf – sie werden für Steuererklärung, Finanzierung und einen späteren Verkauf gebraucht.
Wie lange dauert es, bis ich einen Notartermin bekomme?
In Oberfranken meist zwei bis vier Wochen nach Anforderung des Entwurfs, abhängig von der Auslastung des Notars. Die Zwei-Wochen-Frist zwischen Entwurf und Beurkundung für Verbraucher muss ohnehin eingehalten werden.
Kann der Kaufvertrag nach dem Entwurf noch geändert werden?
Ja. Änderungswünsche können Sie vor dem Termin mit dem Notar abstimmen, kleinere Anpassungen sind auch im Termin selbst möglich. Bei wesentlichen Änderungen kann eine neue Frist erforderlich sein.
Kann ich den Notar frei wählen?
Ja. Beide Parteien können einen Notar vorschlagen. In der Praxis schlägt häufig der Käufer den Notar vor, da er die Kosten trägt.
Was passiert, wenn ich den Kaufvertrag nicht verstehe?
Fragen Sie den Notar – er ist verpflichtet, alle Klauseln verständlich zu erläutern. Sie können auch vor dem Termin einen Rechtsanwalt konsultieren.
Kann ich nach der Beurkundung noch zurücktreten?
Ein Rücktritt nach Beurkundung ist nur unter sehr engen Voraussetzungen möglich – etwa bei arglistiger Täuschung. In der Regel ist der Vertrag bindend. Deshalb ist die Prüfung vor dem Termin so wichtig.
Wann bin ich Eigentümer?
Rechtlich erst mit der Eintragung im Grundbuch, die einige Wochen nach der Kaufpreiszahlung erfolgt. Wirtschaftlich gehören Ihnen Nutzen und Lasten aber meist schon ab der Übergabe – also ab dem Tag, an dem Sie die Schlüssel erhalten.
Muss der Makler beim Notartermin dabei sein?
Nein, aber es ist üblich und hilfreich. Der Makler kennt die Absprachen zwischen den Parteien und kann bei Unklarheiten vermitteln. Er ist allerdings nicht Vertragspartei.
Quellen & weiterführende Informationen
- bnotk.de – Bundesnotarkammer – Notarsuche und Gebühreninformationen
- gesetze-im-internet.de – § 17 BeurkG – Prüfungs- und Belehrungspflichten, Zwei-Wochen-Frist
- gesetze-im-internet.de – § 311b BGB – Beurkundungspflicht für Grundstücksverträge
- notare.bayern.de – Landesnotarkammer Bayern
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