Immobilie verkaufender Ablauf in 10 Schritten

1. Ziele und Zeitrahmen klären

Bevor Sie über Preise nachdenken, sollten Sie Ihre Ziele kennen: Wie schnell müssen oder wollen Sie verkaufen? Brauchen Sie den Erlös für eine neue Immobilie? Soll der Verkauf diskret ablaufen? Ist die Immobilie vermietet, geerbt oder gehört sie mehreren Eigentümern? Diese Fragen bestimmen die Strategie – vom Angebotspreis bis zur Vermarktung.

Wichtig bei Erbschaften und Trennungen: Alle Eigentümer müssen dem Verkauf zustimmen. Klären Sie das früh, bevor Sie Interessenten Termine zusagen.

2. Den Marktwert ermitteln

Der Angebotspreis entscheidet über den Erfolg. Ist er zu hoch, kommen kaum Anfragen; die Immobilie „verbrennt“ auf den Portalen, und spätere Preissenkungen wirken wie ein Eingeständnis. Ist er zu niedrig, verschenken Sie Geld.

Eine fundierte Bewertung berücksichtigt Vergleichsverkäufe in Ihrer Lage, den Bodenrichtwert, den Zustand, die Modernisierungen und die aktuelle Nachfrage. Online-Rechner liefern nur eine grobe Spanne. Mehr dazu in unserem Ratgeber Immobilienwert ermitteln – oder direkt über eine kostenlose Bewertung.

3. Unterlagen zusammenstellen

Käufer und Banken erwarten vollständige Unterlagen. Fehlen sie, verzögert sich die Finanzierungszusage – und manchmal springt der Käufer ab. Diese Dokumente brauchen Sie in der Regel:

• aktueller Grundbuchauszug und Flurkarte
• Energieausweis (gesetzlich Pflicht bei der Vermarktung)
• Grundrisse, Schnitte, Wohnflächenberechnung, Baubeschreibung
• Nachweise über Modernisierungen
• bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärung, Wirtschaftsplan, Hausgeldabrechnungen, Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen
• bei vermieteten Objekten: Mietverträge, Mieterliste, Nebenkostenabrechnungen

4. Die Immobilie vorbereiten

Kleine Maßnahmen haben große Wirkung: aufräumen, entrümpeln, kleine Reparaturen erledigen, Garten pflegen, Räume hell und neutral präsentieren. Große Sanierungen vor dem Verkauf lohnen sich dagegen selten – Käufer wollen häufig selbst gestalten. Tipps dazu finden Sie unter Immobilie für den Verkauf vorbereiten.

5. Exposé und Fotos erstellen

Das Exposé ist die Visitenkarte Ihrer Immobilie. Professionelle Fotos bei gutem Licht, ein klarer Grundriss, eine ehrliche Beschreibung von Lage und Zustand sowie alle Pflichtangaben aus dem Energieausweis gehören hinein. Ein gutes Exposé beantwortet die wichtigsten Fragen, bevor sie gestellt werden – und filtert unpassende Interessenten aus.

6. Vermarkten

Die Vermarktung umfasst Immobilienportale, die eigene Website, Social Media, Schaufenster – und vor allem die Direktansprache vorgemerkter Käufer. Viele Immobilien in Oberfranken verkaufen wir, bevor sie überhaupt öffentlich inseriert werden. Das schützt die Privatsphäre und verhindert, dass ein Objekt durch lange Standzeiten an Attraktivität verliert.

7. Interessenten prüfen und Besichtigungen durchführen

Besichtigungen kosten Zeit. Deshalb sollten nur Interessenten kommen, die ernsthaft und finanziell in der Lage sind zu kaufen. Fragen Sie vorab nach einer Finanzierungsbestätigung der Bank oder einem Eigenkapitalnachweis. Bei der Besichtigung gilt: ehrlich über Schwächen sprechen, Stärken zeigen, nicht drängen.

8. Verhandeln und reservieren

Liegt ein Kaufangebot vor, beginnt die Verhandlung über Preis, Übergabetermin, mitverkaufte Gegenstände (Einbauküche, Möbel) und gegebenenfalls Bedingungen. Ein erfahrener Makler moderiert zwischen den Parteien und sorgt dafür, dass die Einigung schriftlich festgehalten wird. Eine Reservierungsvereinbarung schafft zusätzliche Verbindlichkeit bis zum Notartermin.

9. Kaufvertrag und Notartermin

Der Notar entwirft den Kaufvertrag auf Basis der vereinbarten Eckdaten. Käufer und Verkäufer erhalten den Entwurf mindestens zwei Wochen vor der Beurkundung – bei Verbrauchern ist diese Frist gesetzlich vorgesehen. Prüfen Sie Kaufpreis, Fälligkeit, Übergabetermin, Haftungsausschluss und Regelungen zu bestehenden Grundschulden. Mehr dazu unter Notartermin beim Immobilienkauf.

10. Kaufpreiszahlung und Übergabe

Nach der Beurkundung beantragt der Notar die Auflassungsvormerkung im Grundbuch, holt Löschungsbewilligungen der Banken und eventuelle Genehmigungen ein. Sobald alles vorliegt, verschickt er die Fälligkeitsmitteilung; der Käufer zahlt. Erst nach Zahlungseingang übergeben Sie die Schlüssel – mit einem Übergabeprotokoll inklusive Zählerständen. Die Eigentumsumschreibung im Grundbuch folgt einige Wochen später.

Wie lange dauert ein Immobilienverkauf?

Bei FrankenImmo liegt die durchschnittliche Vermarktungsdauer bei rund 85 Tagen.

Beispiel: Zeitplan für ein Einfamilienhaus in Hof

Wie die zehn Schritte in der Praxis ineinandergreifen, zeigt ein typischer Fall: ein freistehendes Einfamilienhaus aus den 1970er-Jahren in Hof-Krötenbruck, 140 m² Wohnfläche, Ölheizung, selbst bewohnt, die Eigentümer ziehen in eine Wohnung in Bayreuth.

Die Eigentümer wussten in jeder Woche, was als Nächstes kommt – und konnten ihren Umzug entsprechend planen. Genau diese Planbarkeit ist bei einem Immobilienverkauf oft mehr wert als ein paar Tausend Euro Preisunterschied.

Ihre rechtlichen Pflichten als Verkäufer

Ein Immobilienverkauf ist kein Geschäft unter Fremden, bei dem jeder nur auf sich selbst schaut. Das Gesetz verlangt vom Verkäufer an mehreren Stellen Offenheit:

• Energieausweis: Schon in der Immobilienanzeige müssen die Pflichtangaben aus dem Energieausweis stehen (Art des Ausweises, Energiekennwert, wesentlicher Energieträger, Baujahr, Effizienzklasse). Spätestens bei der Besichtigung muss der Ausweis vorgelegt werden. Fehlt er, drohen Bußgelder bis zu 10.000 Euro. Mehr dazu unter Energieausweis.
• Aufklärungspflicht: Bekannte Mängel, die ein Käufer nicht ohne Weiteres sehen kann – etwa Feuchtigkeit im Keller, ein Hausschwamm-Befall in der Vergangenheit oder fehlende Baugenehmigungen für einen Anbau –, müssen Sie offenlegen. Der übliche Haftungsausschluss im Kaufvertrag schützt nicht bei arglistigem Verschweigen.
• Geldwäschegesetz: Seit 2023 dürfen Immobilien in Deutschland nicht mehr bar bezahlt werden. Notar und Makler müssen die Identität der Vertragsparteien prüfen. Halten Sie deshalb Ihren Personalausweis bereit.
• Steuern: Prüfen Sie vor dem Verkauf, ob Spekulationssteuer anfällt – insbesondere bei vermieteten Objekten oder bei Wohnungen, die Sie erst vor wenigen Jahren gekauft haben.

Eine vermietete Immobilie verkaufen

Ist die Immobilie vermietet, gilt der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ (§ 566 BGB): Der Käufer tritt in den bestehenden Mietvertrag ein, mit allen Rechten und Pflichten. Für Sie als Verkäufer bedeutet das:

1. Zielgruppe wechselt. Statt Eigennutzern sprechen Sie vor allem Kapitalanleger an. Für sie zählen Mietrendite, Mietentwicklung und Zustand – nicht die Einrichtung. Hintergründe finden Sie unter Mietrendite berechnen.
2. Besichtigungen nur mit Ankündigung. Mieter müssen Besichtigungen nach Absprache dulden, aber nicht jederzeit. Rechtzeitige, freundliche Abstimmung ist hier der halbe Verkaufserfolg.
3. Vorkaufsrecht prüfen. Wurde eine Mietwohnung nach Beginn des Mietverhältnisses in Wohnungseigentum umgewandelt, hat der Mieter beim ersten Verkauf ein Vorkaufsrecht. Details im Ratgeber Vorkaufsrecht.
4. Unterlagen vervollständigen. Mietverträge, Mieterhöhungen, Nebenkostenabrechnungen und eine Übersicht der Kautionen gehören in jeden Datenraum.

Größere vermietete Objekte vermarkten wir häufig gezielt an Investoren aus unserem Netzwerk – mehr dazu unter Investorenmatching.

Verkauf in besonderen Lebenslagen

Viele Verkäufe in Oberfranken haben einen persönlichen Hintergrund. Dann gelten zusätzliche Regeln:

• Erbschaft: Bevor die Erben verkaufen können, müssen sie im Grundbuch eingetragen sein oder einen Erbschein bzw. ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll vorlegen. Eine Erbengemeinschaft kann nur gemeinsam verkaufen. Ausführlich im Ratgeber Erbschaft.
• Scheidung oder Trennung: Gehört das Haus beiden Partnern, braucht es eine Einigung – sonst droht die Teilungsversteigerung, die fast immer einen schlechteren Preis bringt. Siehe Immobilie bei Scheidung.
• Umzug ins Alter: Wer ins betreute Wohnen oder näher zu den Kindern zieht, braucht oft einen flexiblen Übergabetermin. Alternativen wie die Immobilienverrentung können sich lohnen, wenn Sie in der Immobilie wohnen bleiben möchten.

Die fünf häufigsten Fehler beim Verkauf

1. Preis nach Gefühl. Der eigene Kaufpreis plus Inflation ist kein Marktwert. Entscheidend sind aktuelle Vergleichsverkäufe.
2. Unvollständige Unterlagen. Banken verlangen heute mehr Nachweise als vor zehn Jahren. Jede fehlende Unterlage kostet Wochen.
3. Besichtigungstourismus. Ohne Finanzierungsnachweis kommen viele Neugierige, aber wenige Käufer.
4. Mündliche Zusagen. Bis zum Notartermin ist nichts verbindlich. Halten Sie Absprachen schriftlich fest.
5. Schlüssel vor dem Geld. Übergeben Sie die Immobilie erst, wenn der Kaufpreis vollständig auf Ihrem Konto eingegangen ist.

Weitere Stolperfallen beschreibt unser Ratgeber Fehler vermeiden. Eine kompakte Liste zum Abhaken finden Sie in der Checkliste für Verkäufer.