Das Grundbuchwas drinsteht und warum es beim Immobilienkauf so wichtig ist

Wer führt das Grundbuch?

Das Grundbuch wird beim Grundbuchamt des zuständigen Amtsgerichts geführt. In Oberfranken sind das unter anderem die Amtsgerichte Hof, Bayreuth, Bamberg, Coburg, Kulmbach, Kronach, Lichtenfels und Wunsiedel. Heute wird das Grundbuch elektronisch geführt.

Der Aufbau des Grundbuchs

Aufschrift: Amtsgericht, Grundbuchbezirk, Blattnummer.

Bestandsverzeichnis: Beschreibung des Grundstücks – Gemarkung, Flur, Flurstücksnummer, Wirtschaftsart, Lage und Größe. Bei Wohnungseigentum steht hier außerdem der Miteigentumsanteil, verbunden mit dem Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung.

Abteilung I – Eigentümer: Wer Eigentümer ist und auf welcher Grundlage (z. B. Auflassung, Erbfolge).

Abteilung II – Lasten und Beschränkungen: Grunddienstbarkeiten (Wegerecht, Leitungsrecht), Wohnrechte, Nießbrauch, Vorkaufsrechte, Reallasten, Erbbaurechte, Auflassungsvormerkungen, Zwangsversteigerungsvermerke.

Abteilung III – Grundpfandrechte: Grundschulden und Hypotheken, also die Sicherheiten von Banken.

Worauf Käufer achten sollten

• Stimmt der Verkäufer mit dem Eigentümer überein? Bei Erbschaften ist oft noch der Verstorbene eingetragen; dann braucht es einen Erbschein oder ein notarielles Testament.
• Abteilung II genau lesen: Ein lebenslanges Wohnrecht oder Nießbrauch kann den Wert erheblich mindern. Wegerechte und Leitungsrechte schränken die Nutzung ein.
• Abteilung III: Bestehende Grundschulden werden in der Regel aus dem Kaufpreis abgelöst und gelöscht. Der Notar regelt das im Kaufvertrag.

Die Auflassungsvormerkung

Zwischen Notartermin und Eigentumsumschreibung vergehen oft mehrere Wochen bis Monate. In dieser Zeit schützt die Auflassungsvormerkung den Käufer: Sie wird kurz nach der Beurkundung in Abteilung II eingetragen und verhindert, dass der Verkäufer das Grundstück anderweitig verkauft oder belastet. Erst wenn die Vormerkung eingetragen ist, wird der Kaufpreis fällig.

Die Eigentumsumschreibung

Voraussetzungen für die Umschreibung auf den Käufer:

1. Der Kaufpreis ist vollständig bezahlt (der Verkäufer bestätigt den Eingang).
2. Die Grunderwerbsteuer ist bezahlt; das Finanzamt hat die Unbedenklichkeitsbescheinigung erteilt.
3. Eventuell erforderliche Genehmigungen und Vorkaufsrechtsverzichte liegen vor.

Dann beantragt der Notar die Eintragung. In Bayern dauert sie je nach Grundbuchamt meist zwei bis acht Wochen.

Wer darf ins Grundbuch schauen?

Einsicht erhält nur, wer ein berechtigtes Interesse darlegt (§ 12 GBO) – etwa Eigentümer, Banken, Notare oder ernsthafte Kaufinteressenten mit Vollmacht des Eigentümers. Ein einfacher Grundbuchauszug kostet 10 €, ein beglaubigter 20 €. Makler legen ihn in der Regel bereits mit dem Exposé bzw. vor dem Notartermin vor.

So liest man einen Grundbuchauszug: ein Beispiel

Ein vereinfachter Auszug für ein Einfamilienhaus in Kronach könnte so aussehen:

Ein Geh- und Fahrtrecht mindert den Wert meist nur leicht, ein Leitungsrecht quer durch den Garten kann Anbaupläne dagegen verhindern. Lassen Sie sich unklare Einträge vor dem Kauf erklären – die zugrunde liegenden Bewilligungen kann der Notar aus den Grundakten anfordern.

Typische Einträge in Abteilung II

Mehr zu den wichtigsten Rechten: Nießbrauch und Wohnrecht, Vorkaufsrecht und Erbbaurecht.

Der Rang: wer zuerst kommt

Die Reihenfolge der Einträge in Abteilung II und III bestimmt ihren Rang. Bei einer Zwangsversteigerung werden Rechte in dieser Reihenfolge bedient – nachrangige Rechte können erlöschen. Deshalb verlangen Banken für ihre Grundschuld meist den ersten Rang. Steht dort bereits ein Wohnrecht, verlangt die Bank häufig einen Rangrücktritt des Berechtigten, bevor sie den Kauf finanziert. Das kann einen Verkauf erheblich verzögern, wenn die berechtigte Person nicht mitwirkt.

Grundbuch, Kataster und Baulasten – der Unterschied

Das Grundbuch beantwortet die Frage, wem ein Grundstück gehört und welche Rechte daran bestehen. Das Liegenschaftskataster beim Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung beschreibt dagegen, wo das Grundstück liegt und wie es geformt ist – die Flurkarte stammt von dort.

Eine Besonderheit in Bayern: Es gibt kein Baulastenverzeichnis. Was in anderen Bundesländern als öffentlich-rechtliche Baulast eingetragen wird (etwa eine Abstandsfläche auf dem Nachbargrundstück), wird in Bayern meist über eine Dienstbarkeit im Grundbuch gesichert. Bei Käufen in Oberfranken genügt deshalb ein sorgfältiger Blick in Abteilung II – ergänzt um eine Anfrage beim Bauamt, ob alle Gebäude genehmigt sind.

Grundbuch nach einem Erbfall berichtigen

Stirbt der Eigentümer, wird das Grundbuch unrichtig: Die Erben sind zwar Eigentümer, aber noch nicht eingetragen. Die Grundbuchberichtigung ist innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall gebührenfrei, wenn sie beim Grundbuchamt beantragt wird. Benötigt wird ein Erbschein oder ein notarielles Testament mit Eröffnungsniederschrift. Wollen die Erben ohnehin verkaufen, kann der Notar die Berichtigung und den Verkauf auch in einem Schritt organisieren. Mehr dazu im Ratgeber Erbschaft.

Probleme, die im Grundbuch auffallen – und Lösungen

1. Alte Grundschulden längst getilgter Kredite: Löschungsbewilligung bei der Bank anfordern – auch Jahrzehnte später möglich. Existiert die Bank nicht mehr, hilft der Rechtsnachfolger.
2. Wohnrecht verstorbener Personen: Mit Sterbeurkunde lässt sich der Eintrag löschen.
3. Mehrere Eigentümer, einer nicht erreichbar: Ohne alle Eigentümer kein Verkauf. Im Notfall bleibt nur ein gerichtliches Verfahren.
4. Flächenabweichungen: Stimmt die tatsächliche Nutzung nicht mit dem Kataster überein, schafft eine Vermessung Klarheit.

Wir prüfen den Grundbuchauszug bei jedem Auftrag vor der Vermarktung, damit solche Punkte nicht erst beim Notar auffallen – mehr unter Notarvorbereitung.

Wohnungsgrundbuch und Erbbaugrundbuch

Neben dem normalen Grundbuch gibt es besondere Formen:

• Wohnungsgrundbuch: Für jede Eigentumswohnung wird ein eigenes Grundbuchblatt angelegt. Im Bestandsverzeichnis steht der Miteigentumsanteil am Grundstück, verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung. Wichtig ist der Verweis auf die Teilungserklärung, die Rechte und Pflichten regelt. → Eigentumswohnung, WEG und Hausgeld
• Teileigentumsgrundbuch: wie das Wohnungsgrundbuch, aber für nicht zu Wohnzwecken dienende Räume – etwa Läden, Büros oder Garagen.
• Erbbaugrundbuch: Für ein Erbbaurecht wird ein eigenes Grundbuch angelegt, in dem auch der Erbbauzins als Reallast steht. → Erbbaurecht

Grundschulden beim Kauf: wie sie gelöscht oder übernommen werden

Beim Verkauf sind meist noch Grundschulden des Verkäufers eingetragen. Der übliche Ablauf:

1. Der Notar fordert bei der Bank des Verkäufers die Löschungsbewilligung an, verbunden mit einer Ablösesumme.
2. In der Fälligkeitsmitteilung teilt der Notar dem Käufer mit, welcher Teil des Kaufpreises direkt an die Bank des Verkäufers geht.
3. Nach Zahlung wird die Grundschuld gelöscht, der Rest geht an den Verkäufer.

Manchmal ist es sinnvoll, eine bestehende Grundschuld nicht zu löschen, sondern an die Bank des Käufers abzutreten – das spart Notar- und Grundbuchkosten. Ob das möglich ist, klärt der Notar mit beiden Banken.

Typische Fragen bei der Grundbucheinsicht

Mehr zur Prüfung vor dem Kauf unter Checkliste für Käufer.