Immobilie an Kinder übertragenSchenkung zu Lebzeiten richtig planen

Die Freibeträge

Jedes Kind kann also von beiden Elternteilen zusammen 800.000 € steuerfrei erhalten – und das alle zehn Jahre erneut. Wer früh beginnt, kann so auch größere Vermögen steuerfrei übertragen.

Wie wird die Immobilie bewertet?

Das Finanzamt bewertet Immobilien für die Schenkungsteuer nach dem Bewertungsgesetz – im Vergleichs-, Ertrags- oder Sachwertverfahren. Liegt der tatsächliche Verkehrswert niedriger, kann ein Gutachten eines Sachverständigen helfen, den Steuerwert zu senken.

Wohnrecht und Nießbrauch als Gestaltung

Behalten sich die Eltern ein lebenslanges Wohnrecht oder einen Nießbrauch vor, wird dessen Kapitalwert vom Immobilienwert abgezogen. Damit sinkt der steuerpflichtige Wert der Schenkung deutlich – und die Eltern bleiben abgesichert. Die Unterschiede erklärt unser Ratgeber Nießbrauch und Wohnrecht.

Grunderwerbsteuer und Spekulationsfrist

• Schenkungen an Kinder, Enkel und Ehegatten sind grunderwerbsteuerfrei.
• Für eine spätere Veräußerung übernimmt das Kind die Anschaffungsdaten der Eltern; die zehnjährige Spekulationsfrist läuft weiter. Mehr unter Spekulationssteuer.

Absicherung der Eltern

Ein notarieller Übertragungsvertrag sollte Rückforderungsrechte enthalten, etwa für den Fall, dass

• das Kind die Immobilie ohne Zustimmung verkauft oder belastet,
• das Kind vor den Eltern verstirbt,
• über das Vermögen des Kindes ein Insolvenzverfahren eröffnet wird,
• das Kind sich scheiden lässt und die Immobilie in den Zugewinnausgleich fallen könnte.

Außerdem gilt: Werden Eltern innerhalb von zehn Jahren nach der Schenkung bedürftig, etwa durch Pflegekosten, kann der Sozialhilfeträger die Schenkung unter Umständen zurückfordern (§ 528 BGB).

Pflichtteil und Geschwister

Schenkungen an ein Kind können Pflichtteilsergänzungsansprüche der Geschwister auslösen. Der Wert der Schenkung wird dabei für jedes Jahr nach der Schenkung um 10 % abgeschmolzen – allerdings beginnt die Frist bei vorbehaltenem Nießbrauch erst mit dessen Ende. Eine klare Regelung mit allen Kindern, etwa durch Pflichtteilsverzichte oder Ausgleichszahlungen, beugt Streit vor.

Die Steuersätze, wenn der Freibetrag überschritten wird

Liegt der Wert der Schenkung über dem Freibetrag, wird der übersteigende Betrag besteuert. Für Kinder, Enkel und Ehegatten (Steuerklasse I) gelten diese Sätze:

Für Immobilien in Oberfranken wird der Freibetrag von 400.000 € je Elternteil in vielen Familien gar nicht ausgeschöpft. Relevant wird die Steuer vor allem bei mehreren Immobilien, bei Schenkungen an Nichten, Neffen oder Lebensgefährten – und wenn innerhalb von zehn Jahren schon andere Vermögenswerte verschenkt wurden.

Rechenbeispiel: Mehrfamilienhaus an die Tochter

Ein Vater überträgt seiner Tochter ein Mehrfamilienhaus in Kulmbach. Steuerwert laut Finanzamt: 620.000 €. Er behält sich den Nießbrauch vor (Vater 68 Jahre, Jahresreinertrag 30.000 €).

Ohne Nießbrauch hätte die Tochter 220.000 € über dem Freibetrag gelegen und rund 24.000 € Schenkungsteuer gezahlt. Gleichzeitig bekommt der Vater weiterhin die Mieten. Die tatsächlichen Werte hängen von Bewertung, Alter und den jeweils gültigen Vervielfältigern ab – der Steuerberater rechnet das verbindlich.

Das Familienheim: steuerfrei unter Ehegatten

Ehegatten und eingetragene Lebenspartner können sich das selbst bewohnte Familienheim zu Lebzeiten steuerfrei schenken – unabhängig vom Wert und ohne Anrechnung auf den Freibetrag (§ 13 ErbStG). Eine Behaltensfrist gibt es dabei nicht. Das ist eine elegante Möglichkeit, Vermögen innerhalb der Ehe auszugleichen.

Für Kinder gilt die Befreiung nur im Erbfall: Sie müssen das Familienheim dann zehn Jahre selbst bewohnen, und begünstigt sind nur 200 m² Wohnfläche. Bei einer Schenkung zu Lebzeiten an Kinder greift die Familienheim-Befreiung nicht. Mehr zur Erbschaft im Ratgeber Erbschaft.

Achtung: gemischte Schenkung und Spekulationsfrist

Übernimmt das Kind bei der Übertragung ein bestehendes Darlehen der Eltern oder zahlt es eine Abfindung an Geschwister, ist die Übertragung zum Teil entgeltlich – eine sogenannte gemischte Schenkung. Der entgeltliche Teil wird steuerlich wie ein Verkauf behandelt. Für vermietete Immobilien, die die Eltern vor weniger als zehn Jahren gekauft haben, kann das Spekulationssteuer auslösen. Der vorbehaltene Nießbrauch oder ein Wohnrecht gilt dagegen nicht als Entgelt.

Schritt für Schritt übertragen

Statt das ganze Haus auf einmal zu verschenken, kann es sinnvoll sein, in Miteigentumsanteilen zu übertragen – etwa alle zehn Jahre einen Teil. So lassen sich die Freibeträge mehrfach ausnutzen, und die Eltern behalten länger Mitspracherecht. Der Nachteil: Jede Übertragung kostet Notar- und Grundbuchgebühren, und Bruchteilseigentum macht spätere Entscheidungen komplizierter.

So läuft eine Übertragung ab

1. Bewertung der Immobilie, um Steuerwert und Verkehrswert abschätzen zu können – siehe kostenlose Bewertung.
2. Beratung mit Steuerberater und Notar: Freibeträge, Gestaltung, Absicherung, Pflichtteile.
3. Vertragsentwurf des Notars mit Wohnrecht oder Nießbrauch, Rückforderungsrechten und gegebenenfalls Pflichtteilsverzichten.
4. Beurkundung – alle Beteiligten unterschreiben beim Notar.
5. Grundbuch: Eintragung des Kindes als Eigentümer, Eintragung der Rechte in Abteilung II.
6. Anzeige: Der Notar meldet die Schenkung dem Finanzamt. Das Finanzamt fordert gegebenenfalls eine Schenkungsteuererklärung an.

Wann ein Verkauf die bessere Lösung ist

Eine Schenkung passt nicht in jede Familie. Ein Verkauf – an ein Kind oder an Dritte – kann sinnvoller sein, wenn die Eltern das Geld für ihre Altersversorgung oder Pflege brauchen, wenn kein Kind die Immobilie nutzen möchte oder wenn mehrere Kinder gleichberechtigt bedacht werden sollen. Auch eine Immobilienverrentung ist eine Alternative. Für die Entscheidung hilft ein realistischer Marktwert – sowie ein Blick auf den Ablauf unter Immobilie verkaufen.

Schenken mit Gegenleistung: Pflege und Versorgung

Viele Übertragungen innerhalb der Familie sind keine reinen Schenkungen. Häufig verpflichten sich die Kinder im Gegenzug, die Eltern zu pflegen, Haus und Garten instand zu halten oder eine monatliche Zahlung zu leisten. Solche Gegenleistungen:

• mindern den steuerlichen Wert der Schenkung, wenn sie konkret vereinbart und bewertbar sind,
• können den Pflichtteilsergänzungsanspruch der Geschwister reduzieren, weil nur der unentgeltliche Teil zählt,
• schaffen Klarheit darüber, wer welche Aufgaben übernimmt.

Pflegeverpflichtungen sollten realistisch formuliert werden – etwa als Pflicht zur Organisation der Pflege und zur Hilfe im Haushalt, nicht als umfassende persönliche Pflege rund um die Uhr. Der Notar hilft bei einer tragfähigen Formulierung.

Das Familiengespräch: oft wichtiger als die Steuer

Die größte Herausforderung bei einer Übertragung ist selten die Steuer, sondern die Familie. Bewährt hat sich ein offenes Gespräch mit allen Kindern, bevor der Notar beauftragt wird:

1. Was möchten die Eltern – und was brauchen sie für ihre eigene Absicherung?
2. Welches Kind soll die Immobilie bekommen, und warum?
3. Wie werden die anderen Kinder ausgeglichen – sofort, später im Erbe oder gar nicht?
4. Was passiert, wenn das beschenkte Kind die Immobilie später verkaufen möchte?
5. Wie werden Pflege und Unterstützung der Eltern aufgeteilt?

Eine nachvollziehbare Bewertung der Immobilie hilft, Ausgleichszahlungen fair zu bemessen. Wir bewerten neutral und erklären allen Beteiligten, wie der Wert zustande kommt – siehe kostenlose Bewertung.

Schenkung einer vermieteten Immobilie

Wird eine vermietete Immobilie verschenkt, gehen die Mietverträge auf den Beschenkten über. Die Mieteinnahmen versteuert künftig das Kind, das die AfA der Eltern fortführt. Behalten sich die Eltern einen Nießbrauch vor, bleiben die Mieteinnahmen bei ihnen – ebenso die Pflicht, sie zu versteuern. Für vermietete Immobilien gibt es zudem einen Bewertungsabschlag von 10 % bei der Schenkungsteuer, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind. Mehr zur Abschreibung unter AfA bei Immobilien.