Immobilienwert ermittelnso wird der Wert einer Immobilie berechnet

Verkehrswert, Marktwert, Angebotspreis – was ist was?

Der Verkehrswert (gleichbedeutend mit dem Marktwert) ist laut § 194 Baugesetzbuch der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre – ohne Rücksicht auf persönliche Verhältnisse. Der Angebotspreis ist dagegen eine Vermarktungsentscheidung: Er liegt meist leicht über dem erwarteten Verkaufspreis, um Verhandlungsspielraum zu lassen. Der Kaufpreis schließlich ist das, was tatsächlich gezahlt wird.

Das Vergleichswertverfahren

Beim Vergleichswertverfahren wird der Wert aus tatsächlich gezahlten Kaufpreisen vergleichbarer Immobilien abgeleitet. Die Gutachterausschüsse sammeln dazu alle notariellen Kaufverträge in ihrer Kaufpreissammlung.

Geeignet für: Eigentumswohnungen, Reihenhäuser, Doppelhaushälften, typische Einfamilienhäuser und unbebaute Grundstücke.

Beispiel: Eine 75-m²-Eigentumswohnung in Bayreuth, Baujahr 1995, gepflegt. Vergleichbare Wohnungen in ähnlicher Lage wurden zuletzt für 2.600 bis 2.900 €/m² verkauft. Nach Zu- und Abschlägen für Etage, Balkon und Zustand ergibt sich ein Vergleichswert von rund 2.750 €/m², also etwa 206.000 €.

Das Ertragswertverfahren

Beim Ertragswertverfahren zählt, was eine Immobilie dauerhaft erwirtschaftet. Grundlage sind die nachhaltig erzielbaren Jahresmieten (Rohertrag), abzüglich der Bewirtschaftungskosten (Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis). Der Reinertrag wird mit dem Liegenschaftszinssatz und der Restnutzungsdauer kapitalisiert; der Bodenwert kommt hinzu.

Geeignet für: Mehrfamilienhäuser, Wohn- und Geschäftshäuser, Gewerbeimmobilien.

Vereinfachte Faustformel: Kaufpreis ≈ Jahresnettokaltmiete × Vervielfältiger. In Oberfranken liegen die Vervielfältiger für Mehrfamilienhäuser je nach Lage und Zustand häufig zwischen 13 und 20 – in München dagegen oft über 30.

Das Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren addiert den Bodenwert und die Herstellungskosten der Gebäude, vermindert um die Alterswertminderung. Anschließend wird das Ergebnis mit einem Sachwertfaktor an die Marktlage angepasst.

Geeignet für: individuelle, selbst genutzte Einfamilienhäuser und Zweifamilienhäuser, für die es wenig Vergleichsobjekte gibt.

Typischer Denkfehler: „Ich habe 400.000 € in mein Haus gesteckt, also ist es 400.000 € wert.“ Der Markt bezahlt nicht die Kosten, sondern den Nutzen. In ländlichen Lagen Oberfrankens liegt der Sachwertfaktor häufig unter 1 – der Marktwert ist also niedriger als die Summe aus Boden und Baukosten.

Was den Wert am stärksten beeinflusst

1. Makrolage: Stadt, Region, Wirtschaftskraft, Bevölkerungsentwicklung.
2. Mikrolage: Straße, Nachbarschaft, Lärm, Aussicht, Nähe zu Schulen und Einkauf.
3. Zustand und Baujahr: Dach, Fenster, Heizung, Leitungen, Feuchtigkeit.
4. Energetische Qualität: Seit dem Gebäudeenergiegesetz achten Käufer stark auf Effizienzklasse und Heizungsart.
5. Grundstück: Größe, Zuschnitt, Ausrichtung, Bebauungsreserven.
6. Rechtliches: Wohnrechte, Wegerechte, Denkmalschutz, Mietverhältnisse.

Was der Wert nicht verrät

Auch eine perfekte Bewertung kann nicht vorhersagen, ob sich heute ein Käufer für genau diese Immobilie findet. Deshalb gehört zur Bewertung immer eine Markteinschätzung: Wie viele Käufer suchen gerade in dieser Lage? Welche Konkurrenzobjekte sind auf dem Markt? Wie lange dauert ein Verkauf realistischerweise?

Rechenbeispiel Ertragswert: Mehrfamilienhaus in Kulmbach

Ein Mehrfamilienhaus mit sechs Wohnungen, Baujahr 1968, 2010 teilsaniert, 420 m² Wohnfläche, Grundstück 780 m². Die Rechnung nach dem Ertragswertverfahren sieht vereinfacht so aus:

Danach folgen Zu- und Abschläge für besondere Umstände – etwa ein Instandhaltungsstau am Dach oder Mieten deutlich unter Marktniveau. Das Beispiel zeigt auch, warum Mieterhöhungsspielräume und die Restnutzungsdauer so stark wirken: Schon 0,50 € mehr Miete pro Quadratmeter erhöhen den Ertragswert hier um rund 40.000 €. Wie Anleger dieselbe Immobilie aus Renditesicht betrachten, erklärt Mietrendite berechnen.

Rechenbeispiel Sachwert: Einfamilienhaus im Landkreis Wunsiedel

Ein Einfamilienhaus, Baujahr 1985, 150 m² Wohnfläche, 700 m² Grundstück in Marktredwitz:

Der Sachwertfaktor unter 1 ist typisch für viele Lagen außerhalb der Oberzentren: Käufer zahlen dort weniger, als es kosten würde, das Haus heute neu zu bauen. In Bamberg oder in begehrten Lagen von Bayreuth kann der Faktor dagegen über 1 liegen.

Online-Rechner, Maklerbewertung oder Gutachten?

Online-Rechner arbeiten meist mit Angebotspreisen aus Portalen. Angebotspreise sind aber nicht Verkaufspreise – in vielen Teilen Oberfrankens liegt der tatsächliche Kaufpreis spürbar darunter. Eine kostenlose Bewertung vor Ort schließt diese Lücke.

Welche Unterlagen Sie für eine Bewertung brauchen

Je vollständiger die Unterlagen, desto genauer das Ergebnis:

• Grundbuchauszug (vor allem Abteilung II mit Rechten und Lasten)
• Flurkarte und Grundstücksgröße
• Wohnflächenberechnung und Grundrisse
• Baujahr und Liste der Modernisierungen mit Jahreszahl (Dach, Fenster, Heizung, Elektrik, Bäder)
• Energieausweis
• bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärung, Hausgeld, Höhe der Erhaltungsrücklage, Protokolle der Eigentümerversammlungen
• bei vermieteten Objekten: aktuelle Mieterliste mit Nettokaltmieten

Was davon fehlt, besorgen wir gemeinsam mit Ihnen – zum Beispiel beim Grundbuchamt oder beim Bauamt der Gemeinde.

Was den Wert vor dem Verkauf wirklich steigert

Nicht jede Investition zahlt sich aus. Erfahrungsgemäß lohnen sich vor allem:

1. Kleine Reparaturen, die Käufer sonst als „Baustelle“ wahrnehmen: tropfende Wasserhähne, defekte Rollläden, lose Fliesen.
2. Frische, neutrale Wandfarbe in stark genutzten Räumen.
3. Vollständige Unterlagen – sie senken das gefühlte Risiko des Käufers und damit seinen Preisabschlag.
4. Ein Energieberatungsbericht (individueller Sanierungsfahrplan), der zeigt, was eine Sanierung kosten würde. Das ersetzt Angst durch Zahlen.

Große Sanierungen wie ein neues Dach oder eine neue Heizung holen Sie beim Verkauf selten vollständig zurück. Details im Ratgeber Immobilie für den Verkauf vorbereiten und zur energetischen Sanierung.

Preisniveau in Oberfranken einordnen

Oberfranken ist kein einheitlicher Markt. Die Universitätsstädte Bamberg und Bayreuth liegen deutlich über dem regionalen Durchschnitt, Hof und Coburg im Mittelfeld, viele Gemeinden im Fichtelgebirge und im Frankenwald darunter. Selbst innerhalb einer Stadt können sich die Quadratmeterpreise zwischen zwei Straßen um ein Viertel unterscheiden. Aktuelle Entwicklungen finden Sie in unseren Marktberichten zu Oberfranken, Hof und Bayreuth sowie bei den Bodenrichtwerten.

Wert von Eigentumswohnungen: die Besonderheiten

Bei Eigentumswohnungen spielen neben Lage und Zustand der Wohnung selbst Faktoren eine Rolle, die bei Häusern keine Rolle spielen:

Wer eine Wohnung bewerten lässt, sollte deshalb neben Grundriss und Energieausweis die Protokolle der Eigentümerversammlungen und den Wirtschaftsplan bereitlegen. → Eigentumswohnung, WEG und Hausgeld

Wert und Zeit: wie schnell ein Preis „veraltet“

Ein Marktwert ist eine Momentaufnahme. Zinsen, Nachfrage und Energiepreise verändern sich, und mit ihnen der erzielbare Preis. Als Faustregel gilt: Eine Bewertung ist für die Vermarktungsentscheidung etwa sechs Monate aussagekräftig. Danach sollte sie überprüft werden – besonders, wenn sich das Zinsniveau spürbar verändert hat oder vergleichbare Objekte deutlich anders verkauft wurden.

So bewerten wir bei FrankenImmo

1. Gespräch: Ziele, Zeitrahmen, Besonderheiten der Immobilie.
2. Besichtigung vor Ort: Zustand, Ausstattung, Modernisierungen, Lage im Detail.
3. Unterlagen: Grundbuch, Pläne, Energieausweis, bei Wohnungen die WEG-Unterlagen.
4. Marktanalyse: Vergleichsverkäufe, Bodenrichtwert, aktuelle Konkurrenzangebote, Nachfrage in unserer Datenbank.
5. Ergebnis: realistischer Marktwert, empfohlener Angebotspreis und Einschätzung der Vermarktungsdauer – schriftlich und nachvollziehbar.

Die Bewertung ist kostenlos und unverbindlich. → Kostenlose Bewertung