Immobilie geerbtOptionen, Steuern und der Weg zum Verkauf

Die drei Optionen nach der Erbschaft

1. Selbst einziehen

Wer die geerbte Immobilie selbst nutzt, kann unter bestimmten Voraussetzungen die Erbschaftsteuer vermeiden: Wenn es sich um das Familienheim des Erblassers handelt, der Erbe unverzüglich einzieht und mindestens zehn Jahre darin wohnt, bleibt die Immobilie steuerfrei – für Ehegatten unabhängig von Wert und Größe. Bei Kindern gilt die Befreiung für bis zu 200 m² Wohnfläche; der Rest wird anteilig besteuert. Zieht der Erbe innerhalb der zehn Jahre ohne zwingenden Grund aus, entfällt die Befreiung rückwirkend.

2. Vermieten

Die Vermietung generiert laufende Einnahmen und baut langfristig Vermögen auf. Allerdings müssen der Zustand der Immobilie und die Vermietbarkeit am lokalen Markt realistisch eingeschätzt werden. → Wohnimmobilie vermieten

3. Verkaufen

Der Verkauf setzt Kapital frei und beendet die Verantwortung für die Immobilie. Besonders bei Erbengemeinschaften ist der Verkauf häufig die pragmatischste Lösung. → Wohnimmobilie verkaufen

Erbschaftsteuer auf Immobilien

Die Erbschaftsteuer richtet sich nach dem Verwandtschaftsgrad und dem Wert der Immobilie. In Bayern gelten die bundeseinheitlichen Freibeträge:

Der steuerliche Immobilienwert wird vom Finanzamt auf Basis des Bewertungsgesetzes ermittelt und kann vom Marktwert abweichen. Bei größeren Differenzen kann ein Verkehrswertgutachten die Steuerlast reduzieren. Details beim Bayerischen Landesamt für Steuern.

Erbengemeinschaft: Wenn mehrere Erben entscheiden müssen

Eine Erbengemeinschaft entsteht automatisch, wenn mehrere Personen erben. Alle Erben sind gemeinschaftlich verfügungsberechtigt – kein Erbe kann allein über die Immobilie verfügen.

Typische Herausforderungen:
Unterschiedliche Vorstellungen (einer will behalten, der andere verkaufen). Emotionale Bindung an das Elternhaus. Unklare Wertvorstellungen. Fehlende Kommunikation.

Lösungsoptionen:
Ein Erbe übernimmt die Immobilie und zahlt die anderen aus. Die Immobilie wird gemeinschaftlich verkauft und der Erlös geteilt. In seltenen Fällen: Teilungsversteigerung (sollte vermieden werden – sie erzielt in der Regel deutlich unter Marktwert).

Ein neutraler Makler kann in dieser Situation als Vermittler zwischen den Erben agieren und eine marktgerechte Bewertung liefern, die für alle Seiten nachvollziehbar ist.

Grundbuch berichtigen

Nach einem Erbfall muss das Grundbuch berichtigt werden. Dafür benötigen Sie einen Erbschein oder ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll. Die Grundbuchberichtigung ist innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall gebührenfrei.

Spekulationssteuer bei geerbten Immobilien

Bei der Berechnung der Zehnjahresfrist (§ 23 EStG) zählt das Erwerbsdatum des Erblassers, nicht das Datum der Erbschaft. Wenn der Erblasser die Immobilie vor mehr als zehn Jahren gekauft hat, ist der Verkaufsgewinn steuerfrei. → Spekulationssteuer bei Immobilien

Die ersten Schritte nach dem Erbfall

Gerade die ersten Wochen sind emotional belastend. Wichtig ist, das Haus vor Schäden zu schützen – ein Rohrbruch in einem leerstehenden Haus im Winter kann schnell fünfstellige Kosten verursachen.

Rechenbeispiel: Erbschaftsteuer für Kinder und Nichten

Eine Witwe hinterlässt ein Einfamilienhaus in Lichtenfels (Steuerwert 320.000 €) und Sparguthaben von 80.000 €.

Das Beispiel zeigt: Für Kinder fällt bei typischen Immobilienwerten in Oberfranken meist keine Erbschaftsteuer an. Für entfernte Verwandte und nicht verheiratete Partner kann es dagegen teuer werden – hier lohnt sich eine frühzeitige Nachlassplanung, etwa über eine Schenkung zu Lebzeiten. → Immobilie verschenken

Stundung: Muss die Erbschaftsteuer auf eine Wohnimmobilie gezahlt werden und geht das nur durch einen Verkauf, kann das Finanzamt die Steuer auf Antrag bis zu zehn Jahre stunden, wenn der Erbe die Immobilie selbst bewohnt oder vermietet (§ 28 ErbStG).

Ein Erbe übernimmt das Haus: Rechenbeispiel

Drei Geschwister erben das Elternhaus in Kulmbach, Verkehrswert 270.000 €, keine Schulden. Die Schwester möchte das Haus übernehmen.

Die Schwester braucht dafür eine Finanzierung oder Eigenkapital von rund 180.000 €. Ob alle Geschwister den Wert als fair empfinden, hängt an einer nachvollziehbaren Bewertung – idealerweise von einer neutralen Stelle. → Kostenlose Bewertung

Das leerstehende Erbhaus: Pflichten und Risiken

Bis zur Entscheidung steht ein geerbtes Haus oft monatelang leer. Für diese Zeit gilt:

1. Versicherung: Die Wohngebäudeversicherung muss über den Leerstand informiert werden. Bei längerem Leerstand gelten oft besondere Obliegenheiten, etwa regelmäßige Kontrollen.
2. Frostschutz: Heizung nicht abstellen oder Leitungen entleeren.
3. Verkehrssicherung: Gehwege räumen und streuen, lose Dachziegel sichern – die Erben haften.
4. Laufende Kosten: Grundsteuer, Versicherung, Strom und Heizung tragen die Erben gemeinsam.
5. Entrümpelung: Haushaltsauflösungen kosten je nach Umfang 2.000 bis 8.000 €. Persönliche Erinnerungsstücke sollten vorher in Ruhe aufgeteilt werden.

Verkauf aus dem Nachlass: der Ablauf

1. Erbschein oder notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll besorgen.
2. Einigung aller Erben über Verkauf, Mindestpreis und Ansprechpartner – eine schriftliche Vollmacht für einen Erben erleichtert die Abwicklung.
3. Bewertung und Preisstrategie.
4. Haus räumen, kleine Reparaturen, Unterlagen sammeln. → Checkliste für Verkäufer
5. Vermarktung, auf Wunsch diskret ohne öffentliches Inserat.
6. Notartermin: Alle Erben unterschreiben, persönlich oder mit Vollmacht.
7. Verteilung des Erlöses nach den Erbquoten.

Den allgemeinen Verkaufsablauf beschreibt Immobilie verkaufen: Ablauf in 10 Schritten.

Vermieten statt verkaufen: wann es sich lohnt

Manche Erben möchten das Elternhaus nicht verkaufen, aber auch nicht selbst einziehen. Eine Vermietung kann sich lohnen, wenn:

• das Haus in einer gefragten Lage steht und ohne große Sanierung vermietbar ist,
• die Erben sich über Verwaltung, Kosten und Einnahmen einig sind,
• keiner der Erben kurzfristig auf seinen Anteil angewiesen ist,
• jemand vor Ort ist oder eine Verwaltung beauftragt wird.

Eine Vermietung durch eine Erbengemeinschaft funktioniert gut, wenn ein Erbe die Verwaltung übernimmt und die übrigen ihm eine Vollmacht geben. Einnahmen und Ausgaben werden nach Erbquoten verteilt und versteuert. Vor einer Vermietung stehen oft Investitionen an – etwa die GEG-Nachrüstpflichten oder eine neue Heizung. Mehr unter Mieter finden.

Das Elternhaus emotional loslassen

Ein Erbhaus ist selten nur eine Immobilie. Für viele Erben ist der Verkauf ein Abschied. Was hilft:

1. Zeit lassen: Wenn nichts drängt, müssen Entscheidungen nicht in den ersten Wochen fallen. Das Haus sollte aber gesichert und versichert sein.
2. Erinnerungen sichern: Fotos, persönliche Gegenstände und Dokumente in Ruhe sortieren, bevor eine Haushaltsauflösung beginnt.
3. Gemeinsam entscheiden: Unterschiedliche Erwartungen unter Geschwistern offen ansprechen.
4. Neutrale Begleitung: Eine Bewertung von außen nimmt Spannung aus der Preisfrage.

Wir haben viele Erbengemeinschaften begleitet und wissen, dass Feingefühl hier genauso wichtig ist wie Marktkenntnis.

Geerbte Immobilie im Ausland lebender Erben

Leben einzelne Erben im Ausland, gelten einige Besonderheiten: Vollmachten für Notartermine müssen meist notariell beglaubigt und gegebenenfalls mit Apostille versehen sein, Erbscheine aus dem Ausland werden nicht immer anerkannt, und steuerliche Fragen betreffen mehrere Länder. Planen Sie dafür zusätzliche Zeit ein. Mehr unter Internationale Käufer.

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