Nießbrauch und Wohnrechtzwei Rechte, große Unterschiede

Das Wohnrecht

Das Wohnungsrecht (§ 1093 BGB) berechtigt, ein Gebäude oder einen Teil davon unter Ausschluss des Eigentümers selbst zu bewohnen. Der Berechtigte darf Familienangehörige und Pflegepersonen aufnehmen. Vermieten darf er nicht – es sei denn, der Eigentümer stimmt zu.

Die Kostenverteilung ist gesetzlich nur teilweise geregelt und sollte im Vertrag festgelegt werden: Üblich ist, dass der Berechtigte die verbrauchsabhängigen Kosten trägt, der Eigentümer größere Instandhaltungen.

Der Nießbrauch

Der Nießbrauch (§ 1030 BGB) ist umfassender: Der Nießbraucher darf die Immobilie selbst nutzen oder vermieten und die Mieteinnahmen behalten. Wirtschaftlich bleibt er damit fast wie ein Eigentümer – nur verkaufen und belasten kann er nicht.

Im Gegenzug trägt der Nießbraucher nach dem Gesetz die gewöhnlichen Unterhaltungskosten und die laufenden öffentlichen Lasten (z. B. Grundsteuer). Außergewöhnliche Erneuerungen – etwa ein neues Dach – muss er nicht bezahlen. Abweichende Vereinbarungen sind möglich.

Vergleich auf einen Blick

Auswirkungen auf den Wert

Ein lebenslanges Wohnrecht oder ein Nießbrauch mindern den Verkehrswert erheblich. Der Wert des Rechts wird aus dem jährlichen Nutzungswert (z. B. ersparte Miete) und dem Kapitalisierungsfaktor nach der Sterbetafel berechnet. Je jünger der Berechtigte, desto höher der Abschlag.

Beispiel: Haus mit einem unbelasteten Wert von 300.000 €, ersparte Jahresmiete 9.600 €, Berechtigte 75 Jahre alt. Der Kapitalwert des Wohnrechts kann – je nach Faktor – rund 90.000 bis 110.000 € betragen. Für einen Käufer ist das Haus entsprechend weniger wert.

Verkauf einer Immobilie mit Wohnrecht

Ein eingetragenes Wohnrecht oder Nießbrauch bleibt beim Verkauf bestehen. Käufer, die selbst einziehen wollen, scheiden damit meist aus. Möglichkeiten:

• Verkauf an Kapitalanleger mit entsprechendem Preisabschlag,
• Verzicht auf das Recht gegen Zahlung eines Ablösebetrags an den Berechtigten,
• Löschung nach dem Tod des Berechtigten mit Sterbeurkunde.

Steuerliche Wirkung bei Schenkungen

Behalten sich Eltern bei der Übertragung an Kinder ein Wohnrecht oder einen Nießbrauch vor, wird der Kapitalwert des Rechts vom Wert der Schenkung abgezogen. Das kann die Schenkungsteuer deutlich senken. Mehr dazu im Ratgeber Immobilie an Kinder übertragen.

So wird der Wert des Rechts berechnet

Steuerlich wird der Kapitalwert eines lebenslangen Rechts nach dem Bewertungsgesetz ermittelt: Jahreswert der Nutzung multipliziert mit einem Vervielfältiger, den das Bundesfinanzministerium jedes Jahr auf Basis der aktuellen Sterbetafel veröffentlicht. Der Vervielfältiger hängt von Alter und Geschlecht ab – Frauen haben eine höhere Lebenserwartung und damit höhere Faktoren.

Die genauen Vervielfältiger ändern sich jährlich; maßgeblich ist die Tabelle für das Jahr der Übertragung. Für die Bewertung beim Verkauf am Markt werden ähnliche Prinzipien angewandt, ergänzt um die Frage, wie viele Käufer eine belastete Immobilie überhaupt in Betracht ziehen. Allgemeines zur Bewertung finden Sie unter Immobilienwert ermitteln.

Varianten des Nießbrauchs

Steuerlich gilt: Beim Vorbehaltsnießbrauch an einer vermieteten Immobilie darf der Nießbraucher die Abschreibung weiter nutzen, weil er die Anschaffungskosten ursprünglich selbst getragen hat. Beim Zuwendungsnießbrauch ist das in der Regel nicht möglich. Mehr zur Abschreibung unter AfA bei Immobilien.

Wenn Pflege nötig wird: das Risiko des Sozialamts

Ein oft unterschätzter Punkt: Wer sein Haus verschenkt und innerhalb von zehn Jahren danach bedürftig wird – etwa weil die Kosten eines Pflegeheims die Rente übersteigen –, kann die Schenkung nach § 528 BGB zurückfordern. Springt das Sozialamt für die Pflegekosten ein, kann es diesen Anspruch auf sich überleiten und von den Kindern Wertersatz verlangen.

Ein Wohnrecht oder Nießbrauch ändert daran nichts Grundsätzliches. Es mindert zwar den Wert der Schenkung, schützt aber nicht vor der Rückforderung. Was hilft:

• frühzeitig übertragen, damit die Zehnjahresfrist möglichst abläuft,
• Gegenleistungen vereinbaren (Pflegeverpflichtung, Übernahme von Darlehen), die den Schenkungsanteil reduzieren,
• Regelungen für den Heimfall treffen: Was passiert mit dem Wohnrecht, wenn die Eltern dauerhaft ins Heim ziehen? Darf vermietet werden, und wem stehen die Mieten zu?

Hier ist eine notarielle Beratung unverzichtbar. Allgemeines zur Übertragung im Ratgeber Immobilie verschenken, Alternativen für Senioren unter Immobilienverrentung.

Was in den Übertragungsvertrag gehört

Ein guter Vertrag regelt nicht nur das Recht selbst, sondern auch den Alltag:

1. Umfang: ganzes Haus, eine Wohnung oder einzelne Räume, Mitbenutzung von Garten, Keller, Garage
2. Kosten: wer zahlt Heizung, Strom, Grundsteuer, Versicherung, Schönheitsreparaturen, größere Instandhaltung
3. Vermietung: ob und unter welchen Bedingungen
4. Heimfall und Pflege: was bei dauerhaftem Auszug gilt
5. Rückforderungsrechte: etwa wenn das Kind vor den Eltern stirbt, sich scheiden lässt, insolvent wird oder die Immobilie ohne Zustimmung verkauft
6. Rang im Grundbuch: ob das Recht für eine spätere Finanzierung der Kinder im Rang zurücktreten soll

Alternativen zum Wohnrecht

Nicht immer ist ein dingliches Recht die beste Lösung:

• Mietvertrag: Die Eltern mieten zu einer günstigen Miete zurück. Flexibler, aber kündbar und steuerlich anders zu behandeln.
• Leibrente oder Verkauf an die Kinder: Die Kinder zahlen monatlich; das kann die Altersversorgung der Eltern verbessern.
• Immobilienverrentung an Dritte: Wenn kein Kind die Immobilie übernehmen will, siehe Immobilienverrentung.
• Verkauf mit Rückmiete: bei Gewerbe als Sale and Lease Back bekannt, bei Wohnimmobilien seltener.

Kauf einer Immobilie mit Wohnrecht

Für Käufer kann eine Immobilie mit bestehendem Wohnrecht oder Nießbrauch eine interessante Anlage sein – zu einem deutlich reduzierten Preis. Typische Konstellationen:

Wer so kauft, sollte das Recht genau lesen: Wer trägt welche Kosten? Darf der Berechtigte vermieten? Was gilt beim Umzug ins Heim? Und wie wird der Preisabschlag berechnet? Banken finanzieren solche Käufe zurückhaltender, weil die Immobilie als Sicherheit eingeschränkt ist.

Das Recht ablösen: ein Beispiel

Eine Tochter hat das Elternhaus geerbt, die Lebensgefährtin des verstorbenen Vaters (72 Jahre) hat ein lebenslanges Wohnrecht an der Erdgeschosswohnung. Die Tochter möchte verkaufen. Möglich ist eine Ablösung: Die Berechtigte verzichtet gegen eine Einmalzahlung auf ihr Recht und zieht in eine kleinere Wohnung.

Ohne Ablösung hätte die Tochter das Haus nur mit erheblichem Abschlag an einen Anleger verkaufen können. Ablösungen setzen Vertrauen und Fingerspitzengefühl voraus. Wir begleiten solche Gespräche und sorgen dafür, dass beide Seiten eine faire Grundlage haben.

Wohnrecht und Pflegeheim: drei Lösungen für den Vertrag

1. Vermietungsrecht für den Berechtigten: Zieht er dauerhaft aus, darf er die Wohnung vermieten und die Miete für die Heimkosten verwenden.
2. Erlöschen gegen Ausgleich: Das Recht erlischt bei dauerhaftem Auszug, der Eigentümer zahlt einen festgelegten monatlichen Betrag.
3. Ruhen des Rechts: Das Recht bleibt bestehen, ruht aber; der Eigentümer darf die Räume nutzen.

Welche Lösung passt, hängt von Familie, Vermögen und Pflegeplanung ab. Eine frühe Regelung erspart später schwierige Verhandlungen – und Streit mit dem Sozialamt.