Mehrfamilienhäuser als Kapitalanlage in Oberfranken
Mehrfamilienhäuser bieten in Oberfranken das beste Verhältnis aus Rendite, Kontrolle und Diversifikation. Mit Einstiegspreisen ab 200.000 € und Bruttorenditen von 5,5–7,5 % sind sie für erfahrene Anleger besonders attraktiv.
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Das Wichtigste in Kürze
- Mehrfamilienhäuser bieten in Oberfranken Bruttorenditen von etwa 4,5 bis 8 % – je nach Standort und Zustand.
- Mehrere Mieteinheiten verteilen das Leerstandsrisiko, und es gibt keine Abhängigkeit von einer Eigentümergemeinschaft.
- Die größten Kostenrisiken liegen bei Dach, Heizung, Fenstern und Leitungen.
- Mietverträge, Mietrückstände und Nebenkostenabrechnungen gehören vor dem Kauf geprüft.
- Viele Mehrfamilienhäuser in der Region werden diskret an vorgemerkte Investoren verkauft.
Preise und Renditen nach Standorten
| Standort | MFH 3–5 WE (Preisspanne) | Ø Bruttorendite |
|---|---|---|
| Hof | 200.000–450.000 € | 6,0–7,5 % |
| Bayreuth | 350.000–700.000 € | 4,5–5,5 % |
| Kulmbach | 220.000–400.000 € | 5,5–7,0 % |
| Coburg | 280.000–550.000 € | 5,0–6,0 % |
| Marktredwitz | 150.000–350.000 € | 6,5–8,0 % |
Vorteile gegenüber ETW-Anlagen
Keine WEG-Abhängigkeit: Sie entscheiden allein über Sanierungen, Verwaltung und Mietgestaltung.
Diversifikation innerhalb des Objekts: Fällt eine Einheit leer, generieren die anderen weiterhin Einnahmen.
Skaleneffekte: Verwaltungs- und Instandhaltungskosten pro Einheit sind niedriger als bei einzelnen ETW.
Worauf Sie achten sollten
Zustand der Haustechnik: Heizung, Elektrik, Dach und Fassade sind die größten Kostenblöcke. Alter und Zustand vor dem Kauf durch einen Sachverständigen prüfen lassen.
Mietverträge prüfen: Aktuelle Mieten im Vergleich zur ortsüblichen Miete. Mietvertragsklauseln. Kündigungsfristen. Mietrückstände.
Instandhaltungshistorie: Welche Maßnahmen wurden in den letzten 10–15 Jahren durchgeführt? Was steht an?
Verwaltung: Wer verwaltet das Objekt? Selbstverwaltung oder professionelle Hausverwaltung? Die Kosten liegen bei ca. 25–40 €/WE/Monat.
→ Kapitalanlage-Ratgeber | Investorenmatching
Rechenbeispiel: Mehrfamilienhaus in Coburg
Sechs Wohnungen, Baujahr 1965, 2012 Fenster und Heizung erneuert, 410 m² Wohnfläche, Kaufpreis 495.000 €.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Nettokaltmiete pro Jahr (410 m² × 7,40 € × 12) | 36.408 € |
| Bruttomietrendite | 7,4 % |
| Kaufpreisfaktor | 13,6 |
| Bewirtschaftungskosten (Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfall, ca. 25 %) | – 9.100 € |
| Reinertrag | 27.308 € |
| Nettomietrendite auf Gesamtinvestition (ca. 540.000 €) | 5,1 % |
Wie Finanzierung und Steuer diese Zahlen verändern, zeigt der Ratgeber Mietrendite berechnen.
Due Diligence: die Prüfliste
| Bereich | Was wir prüfen |
|---|---|
| Mieten | Mieterliste, Vertragsmieten, Mietrückstände, letzte Erhöhungen, Vergleichsmiete |
| Verträge | Laufzeiten, Staffel- oder Indexmieten, Sonderregelungen, Kautionen |
| Nebenkosten | Abrechnungen der letzten zwei Jahre, Umlageschlüssel, offene Nachzahlungen |
| Technik | Alter von Dach, Heizung, Fenstern, Elektrik, Leitungen; Wartungsprotokolle |
| Energie | Energieausweis, Pflichten aus dem GEG, CO₂-Kostenaufteilung |
| Recht | Grundbuch, Baugenehmigungen, Wohnungsbindung, Denkmalschutz |
| Lage | Bevölkerungsentwicklung, Arbeitgeber, Infrastruktur, Leerstand in der Umgebung |
Wertsteigerung durch gezielte Maßnahmen
Viele Mehrfamilienhäuser in Oberfranken bieten Potenzial, das der Voreigentümer nicht genutzt hat:
- Mieten schrittweise an die Vergleichsmiete heranführen – rechtssicher und mit Augenmaß. → Mieterhöhung
- Leerstand beseitigen durch Renovierung und gute Vermarktung. → Mieter finden
- Energetisch sanieren mit Förderung – senkt Nebenkosten und CO₂-Anteil des Vermieters. → Energetische Sanierung
- Dachgeschoss ausbauen oder Stellplätze schaffen, wo das Baurecht es erlaubt.
- Aufteilung in Eigentumswohnungen prüfen – mit Blick auf Vorkaufsrechte und Sperrfristen. → Vorkaufsrecht
FrankenImmo | Telefon: 0151 58363197
Häufig gestellte Fragen
Wie viel Eigenkapital brauche ich für ein Mehrfamilienhaus?
Banken verlangen meist mindestens die Kaufnebenkosten und 10 bis 30 % des Kaufpreises. Bei guter Bonität und solider Mietsituation sind höhere Finanzierungsquoten möglich.
Kann ich ein Mehrfamilienhaus selbst verwalten?
Bei wenigen Einheiten in der Nähe ja. Ab etwa sechs Wohnungen oder bei größerer Entfernung lohnt sich eine Mietverwaltung, die rund 25 bis 40 € pro Wohnung und Monat kostet.
Was passiert mit bestehenden Mietverträgen beim Kauf?
Sie gehen unverändert auf den Käufer über, ebenso die Kautionen. Der Käufer wird mit der Eintragung im Grundbuch Vermieter.
Wo sind Mehrfamilienhäuser in Oberfranken am rentabelsten?
In Mittelzentren wie Hof, Kulmbach, Marktredwitz oder Selb sind die Renditen höher, in Bamberg und Bayreuth die Risiken geringer. Mehr dazu im Marktbericht Oberfranken.
Quellen & weiterführende Informationen
- gesetze-im-internet.de – Gebäudeenergiegesetz – Anforderungen an Heizung und Dämmung
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