Erbbaurecht – ein Haus auf fremdem Grund

Wie Erbbaurecht funktioniert

Der Grundstückseigentümer (Erbbaurechtsgeber) räumt dem Erbbauberechtigten das Recht ein, auf seinem Grundstück ein Gebäude zu haben. Das Erbbaurecht wird in einem eigenen Erbbaugrundbuch eingetragen und kann verkauft, vererbt und mit Grundschulden belastet werden – fast wie ein Grundstück.

Das Gebäude gehört dem Erbbauberechtigten, das Grundstück dem Erbbaurechtsgeber. Für die Nutzung zahlt der Erbbauberechtigte einen Erbbauzins.

Erbbauzins und Anpassung

Der Erbbauzins beträgt üblicherweise 3 bis 5 % des Bodenwerts pro Jahr, bei Kirchen und Kommunen für Familien teils weniger. Die meisten Verträge enthalten eine Wertsicherungsklausel, die den Zins an den Verbraucherpreisindex koppelt. Bei Wohngebäuden sind Erhöhungen gesetzlich begrenzt (§ 9a ErbbauRG): frühestens alle drei Jahre und nicht stärker als die allgemeine Einkommensentwicklung.

Beispiel: Grundstück 600 m² mit einem Bodenwert von 120 €/m² = 72.000 €. Bei 4 % Erbbauzins zahlen Sie 2.880 € im Jahr, also 240 € im Monat.

Laufzeit, Heimfall und Entschädigung

Erbbaurechte laufen meist 60 bis 99 Jahre. Endet das Erbbaurecht durch Zeitablauf, geht das Gebäude auf den Grundstückseigentümer über; dieser muss eine Entschädigung zahlen, bei Wohngebäuden für einkommensschwache Familien mindestens zwei Drittel des Gebäudewerts. Häufig wird das Erbbaurecht verlängert.

Der Heimfall ist etwas anderes: Bei schweren Vertragsverstößen – z. B. mehrjährigem Zahlungsrückstand beim Erbbauzins – kann der Grundstückseigentümer die Übertragung des Erbbaurechts verlangen, ebenfalls gegen Entschädigung.

Vorteile

• deutlich geringerer Kapitalbedarf, weil das Grundstück nicht gekauft wird
• geringere Grunderwerbsteuer (bemessen auf den kapitalisierten Erbbauzins und den Gebäudewert)
• Zugang zu Grundstücken, die sonst nicht verkauft würden (Kirchen, Stiftungen, Gemeinden)

Nachteile und Risiken

• laufender Erbbauzins, der mit der Inflation steigen kann
• Wertverlust mit sinkender Restlaufzeit, vor allem unter 40 Jahren
• Banken finanzieren zurückhaltender und verlangen oft eine Restlaufzeit, die die Kreditlaufzeit deutlich übersteigt
• Zustimmungsvorbehalte: Verkauf und Belastung bedürfen häufig der Zustimmung des Erbbaurechtsgebers
• kein Wertzuwachs des Grundstücks für den Erbbauberechtigten

Worauf Käufer achten sollten

1. Restlaufzeit und Verlängerungsoptionen
2. Höhe und Anpassungsmechanik des Erbbauzinses
3. Zustimmungsvorbehalte bei Verkauf, Vermietung und Belastung
4. Entschädigungsregelung bei Zeitablauf und Heimfall
5. Ankaufsrecht für das Grundstück – manche Erbbaurechtsgeber bieten es an

Kaufen oder Erbbaurecht? Ein Vergleich über 30 Jahre

Ob sich ein Erbbaurecht lohnt, zeigt erst ein Blick auf die gesamte Haltedauer. Beispiel: Grundstück in Bayreuth, 550 m², Bodenwert 180 €/m², also 99.000 €. Gleiches Haus, zwei Varianten:

In diesem Beispiel ist das Erbbaurecht über 30 Jahre teurer – und am Ende gehört Ihnen das Grundstück nicht. Es bleibt trotzdem eine gute Wahl, wenn Sie das Eigenkapital nicht haben, wenn der Erbbauzins deutlich unter 4 % liegt (etwa bei kirchlichen Familienprogrammen) oder wenn es in der gewünschten Lage schlicht keine kaufbaren Grundstücke gibt. Rechnen Sie Ihren konkreten Fall immer mit aktuellen Zinsen durch; Hilfe dabei bietet der Finanzierungs-Guide.

Wie ein Erbbaurecht bewertet wird

Der Wert eines Erbbaurechts ergibt sich vereinfacht aus dem Wert des Gebäudes plus einem Bodenwertanteil. Dieser Anteil ist positiv, wenn der vereinbarte Erbbauzins unter dem marktüblichen Zins liegt – der Erbbauberechtigte zahlt dann „zu wenig“ für den Boden und hat einen wirtschaftlichen Vorteil. Liegt der Erbbauzins darüber, wird der Anteil negativ.

Je kürzer die Restlaufzeit, desto stärker sinkt der Wert, weil das Gebäude absehbar an den Grundstückseigentümer fällt. Ab etwa 40 Jahren Restlaufzeit spüren Käufer das deutlich, unter 30 Jahren wird die Finanzierung schwierig. Die Gutachterausschüsse veröffentlichen für manche Regionen eigene Marktanpassungsfaktoren für Erbbaurechte. Allgemeines zur Bewertung im Ratgeber Immobilienwert ermitteln.

Finanzierung eines Erbbaurechts

Banken finanzieren Erbbaurechte, prüfen aber genauer:

• Restlaufzeit: Sie sollte die Kreditlaufzeit um mindestens 10 bis 20 Jahre übersteigen.
• Rang: Der Erbbauzins wird meist als Reallast im Erbbaugrundbuch eingetragen. Viele Banken verlangen, dass die Reallast „versteigerungsfest“ ist oder hinter die Grundschuld zurücktritt.
• Zustimmung: Für die Grundschuld braucht es häufig die Zustimmung des Grundstückseigentümers. Kirchen und Kommunen haben dafür eingespielte Abläufe, die aber einige Wochen dauern können.
• Beleihungswert: Er ist niedriger als bei Volleigentum, weil das Grundstück nicht als Sicherheit dient.

Planen Sie deshalb mehr Zeit zwischen Kaufentscheidung und Notartermin ein. Wir unterstützen bei der Abstimmung – siehe Finanzierung.

Ein Erbbaurecht verkaufen

Der Verkauf läuft im Grundsatz wie bei jeder Immobilie, mit drei Besonderheiten:

1. Zustimmung des Erbbaurechtsgebers einholen – sie darf nur aus wichtigem Grund verweigert werden, kostet aber Zeit.
2. Erbbaurechtsvertrag beilegen: Käufer und Bank wollen Laufzeit, Zins, Anpassungsklausel und Zustimmungsvorbehalte sehen.
3. Preis realistisch ansetzen: Vergleichspreise von Häusern mit eigenem Grundstück passen nicht. Wir bewerten Erbbaurechte mit einem eigenen Ansatz.

Manchmal lohnt es sich, vor dem Verkauf mit dem Grundstückseigentümer über eine Verlängerung oder den Ankauf des Grundstücks zu sprechen. Ein verlängertes Erbbaurecht oder Volleigentum verkauft sich deutlich besser. Allgemeine Schritte im Ratgeber Immobilie verkaufen: Ablauf.

Für Grundstückseigentümer: Erbbaurecht statt Verkauf?

Wer ein Grundstück besitzt, es aber nicht verkaufen möchte – etwa aus Familientradition –, kann ein Erbbaurecht vergeben. Vorteile: laufende Einnahmen, das Grundstück bleibt in der Familie, und am Ende der Laufzeit fällt das Gebäude gegen Entschädigung zurück. Nachteile: lange Bindung, Verwaltungsaufwand, Erbbauzins als steuerpflichtige Einnahme. Für unbebaute Grundstücke vergleichen wir beide Wege gern – siehe Grundstück verkaufen und Bauträger.

Erbbaurechte in Oberfranken

In Oberfranken sind Erbbaurechte vor allem dort verbreitet, wo Kirchen, Stiftungen oder Gemeinden größere Flächen besitzen – etwa in Teilen von Bamberg, Bayreuth und Coburg sowie in einzelnen Neubaugebieten kleinerer Gemeinden. Kirchliche Erbbaurechtsgeber bieten teilweise besondere Konditionen für Familien mit Kindern an, etwa einen reduzierten Erbbauzins in den ersten Jahren. Kommunen nutzen das Erbbaurecht zunehmend, um Grundstücke im Eigentum zu behalten und trotzdem Bauland bereitzustellen.

Für Käufer heißt das: Fragen Sie bei Bauplätzen in Ihrer Wunschgemeinde nach, ob es auch Erbbaurechtsangebote gibt. Und prüfen Sie bei Bestandshäusern im Exposé genau, ob ein Erbbaurecht besteht – manchmal steht es nur im Kleingedruckten.

Das Ende der Laufzeit: was passiert?

Je näher das Ende rückt, desto wichtiger ist eine frühzeitige Verhandlung. Wer 20 oder 30 Jahre vor Ablauf über eine Verlängerung spricht, hat bessere Karten als jemand, der kurz vor Schluss verhandeln muss – und kann seine Immobilie bis dahin auch leichter verkaufen.

Checkliste vor dem Kauf eines Erbbaurechts

• Erbbaurechtsvertrag vollständig lesen, inklusive aller Nachträge
• Restlaufzeit und Verlängerungsregelungen
• aktueller Erbbauzins und Anpassungsmechanik
• Zustimmungsvorbehalte für Verkauf, Belastung, Vermietung, Umbau
• Entschädigung bei Zeitablauf und Heimfall
• Ankaufsrecht für das Grundstück
• Rang des Erbbauzinses im Erbbaugrundbuch
• Gespräch mit dem Erbbaurechtsgeber über Zustimmung und mögliche Verlängerung
• Finanzierungszusage der Bank für genau dieses Erbbaurecht

Mehr zur allgemeinen Prüfung im Ratgeber Checkliste für Käufer.

Erbbaurecht und Wohnungseigentum

Auch Eigentumswohnungen können auf Erbbaurechtsgrundstücken stehen. Dann spricht man von Wohnungserbbaurecht. Jeder Wohnungseigentümer zahlt einen Anteil am Erbbauzins, und die Gemeinschaft muss sich frühzeitig um eine Verlängerung kümmern. Für Käufer solcher Wohnungen gilt dieselbe Prüfung wie bei Häusern – plus der Blick in die Teilungserklärung und die Protokolle. → Eigentumswohnung, WEG und Hausgeld