Kaufnebenkosten in Bayernmit diesen Kosten müssen Käufer rechnen

Die Kaufnebenkosten im Überblick

Rechenbeispiel: Eigentumswohnung in Hof

Kaufpreis: 180.000 €, finanziert mit einer Grundschuld von 150.000 €.

Für ein Einfamilienhaus in Bayreuth zu 420.000 € liegen die Nebenkosten mit Makler entsprechend bei rund 37.000 €.

Grunderwerbsteuer: Bayern ist am günstigsten

Bayern erhebt seit Jahrzehnten nur 3,5 % Grunderwerbsteuer – in den meisten anderen Bundesländern sind es 5 bis 6,5 %. Die Steuer wird nach der Beurkundung vom Finanzamt per Bescheid festgesetzt und ist innerhalb eines Monats fällig. Erst nach Zahlung erteilt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung, ohne die Sie nicht als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen werden. Mehr dazu im Ratgeber Grunderwerbsteuer in Bayern.

Notar- und Grundbuchkosten

Notar- und Grundbuchgebühren sind bundesweit im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) festgelegt und richten sich nach dem Kaufpreis. Sie können nicht verhandelt werden. Der Notar berechnet die Beurkundung des Kaufvertrags, den Vollzug (Einholen von Genehmigungen und Löschungsunterlagen) und die Betreuung (Fälligkeitsmitteilung). Das Grundbuchamt berechnet die Eintragung der Auflassungsvormerkung, die Eigentumsumschreibung und gegebenenfalls die Grundschuld.

So können Käufer Nebenkosten senken

Bewegliches Inventar separat ausweisen. Einbauküche, Möbel, Markise oder Heizöl im Tank sind nicht Teil des Grundstücks. Wird ein angemessener Betrag im Kaufvertrag separat ausgewiesen, fällt darauf keine Grunderwerbsteuer an. Die Werte müssen realistisch sein; das Finanzamt kann sie prüfen.

Instandhaltungsrücklage bei Eigentumswohnungen: Nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (2020) mindert der Anteil an der Erhaltungsrücklage die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer nicht mehr – ein früher verbreiteter Spartipp, der nicht mehr gilt.

Grundstück und Hausbau trennen: Wer ein unbebautes Grundstück kauft und den Bauvertrag separat mit einem unabhängigen Bauunternehmen schließt, zahlt Grunderwerbsteuer nur auf das Grundstück. Bei einem „einheitlichen Vertragswerk“ mit dem Verkäufer wird dagegen auch der Hausbau besteuert.

Weitere Kosten nach dem Kauf

Neben den Kaufnebenkosten sollten Sie einplanen: Umzug, Renovierung, eventuell neue Küche, Gutachten vor dem Kauf (ca. 500–1.500 €), Wohngebäudeversicherung und Grundsteuer. Bei Eigentumswohnungen kommt das monatliche Hausgeld hinzu.

Bayern im Vergleich der Bundesländer

Die Grunderwerbsteuer ist der größte einzelne Posten der Nebenkosten – und sie unterscheidet sich je nach Bundesland erheblich. Bei einem Kaufpreis von 300.000 € ergibt sich:

Für Käufer aus Thüringen oder Sachsen, die über die Landesgrenze nach Hof, Coburg oder Kronach ziehen, ist das ein spürbarer Vorteil. Die Steuersätze können sich ändern – maßgeblich ist der Satz am Tag der Beurkundung.

Wann welche Kosten fällig werden

Nebenkosten fallen nicht auf einmal an, sondern verteilen sich über mehrere Wochen:

Planen Sie diese Beträge auf einem eigenen Konto ein, damit sie nicht mit der Kaufpreiszahlung kollidieren.

Eigenkapital richtig planen: ein Beispiel

Ein Paar kauft ein Reihenhaus in Coburg für 280.000 €. Die Bank verlangt, dass mindestens die Nebenkosten und 10 % des Kaufpreises aus Eigenkapital kommen:

Mit mehr Eigenkapital sinkt der Zinssatz, weil die Bank ein geringeres Risiko trägt. Faustregel: 20 bis 30 % Eigenkapital inklusive Nebenkosten führen zu deutlich besseren Konditionen. Mehr dazu im Finanzierungs-Guide und unter Finanzierung. Für Familien können Förderkredite der KfW das Eigenkapital ergänzen – siehe Förderprogramme für Immobilien.

Zusatzkosten bei Grundstück und Neubau

Wer ein Grundstück kauft und selbst baut, hat weitere Nebenkosten, die beim Kauf eines Bestandshauses nicht anfallen:

• Erschließungsbeiträge, falls das Grundstück noch nicht voll erschlossen ist (Straße, Kanal, Wasser) – im Kaufvertrag klären, wer sie trägt. Hintergründe unter Erschließung.
• Vermessung und Grenzfeststellung durch das Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung.
• Hausanschlüsse für Strom, Wasser, Abwasser, Telekommunikation: oft 10.000 bis 25.000 €.
• Bodengutachten, Baugenehmigung, Prüfstatiker.

Ausführlich im Ratgeber Grundstück kaufen.

Laufende Kosten nach dem Kauf

Neben den einmaligen Nebenkosten verändern sich mit dem Kauf auch Ihre monatlichen Ausgaben:

• Grundsteuer: Seit 2025 gilt in Bayern ein eigenes Flächenmodell. Die Steuer richtet sich nach Grundstücks- und Gebäudefläche, nicht mehr nach dem Wert. Für ein Einfamilienhaus in Oberfranken liegt sie meist bei einigen Hundert Euro im Jahr, abhängig vom Hebesatz der Gemeinde.
• Wohngebäudeversicherung inklusive Elementarschäden: je nach Lage und Größe 400 bis 1.200 € pro Jahr.
• Rücklagen für Instandhaltung: Faustwert 1 bis 1,5 % des Gebäudewerts pro Jahr bei Häusern.
• Hausgeld bei Eigentumswohnungen: Details im Ratgeber Eigentumswohnung, WEG und Hausgeld.

Nebenkosten für Kapitalanleger

Wer vermietet, kann die Nebenkosten steuerlich nutzen: Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Maklerprovision erhöhen die Anschaffungskosten. Der auf das Gebäude entfallende Anteil wird über die Abschreibung geltend gemacht, der Anteil für Grund und Boden nicht. Die Kosten für die Grundschuld sind dagegen sofort als Werbungskosten abziehbar. Mehr im Ratgeber AfA bei Immobilien.

Nebenkosten bei unterschiedlichen Objekten

Die Zusammensetzung der Nebenkosten unterscheidet sich je nach Objekt:

Kosten, die oft vergessen werden

Neben den klassischen Nebenkosten fallen beim Kauf weitere Ausgaben an, die selten im Budget stehen:

• Bereitstellungszinsen, wenn der Kredit erst Monate nach der Zusage abgerufen wird
• Schätzkosten der Bank für die Bewertung der Immobilie (nicht bei allen Banken)
• Umzug inklusive Kartons, Transporter oder Umzugsfirma: 1.000 bis 4.000 €
• Renovierung vor dem Einzug: Wände, Böden, kleine Reparaturen
• Küche und Möbel, falls keine Küche mitverkauft wird
• Neue Schlösser für mehr Sicherheit
• Doppelte Wohnkosten in der Übergangszeit zwischen Kauf und Auszug aus der Mietwohnung

Planen Sie dafür einen Puffer von mindestens 5.000 bis 10.000 € ein. Einen vollständigen Überblick über die Finanzierung gibt der Finanzierungs-Guide.

Nebenkosten für Verkäufer

Auch Verkäufer haben Kosten, wenn auch weniger als Käufer: Energieausweis, Löschung eigener Grundschulden, gegebenenfalls eine Vorfälligkeitsentschädigung der Bank und der Anteil an der Maklerprovision. Wird eine vermietete Immobilie innerhalb der Zehnjahresfrist verkauft, kann Spekulationssteuer anfallen. Eine vollständige Übersicht finden Sie in der Checkliste für Verkäufer und unter Spekulationssteuer.