Immobilie für den Verkauf vorbereitenwas sich lohnt und was nicht

1. Entrümpeln und aufräumen

Je weniger Gegenstände im Raum stehen, desto größer wirkt er. Räumen Sie Regale, Fensterbänke und Arbeitsflächen frei, lagern Sie überzählige Möbel aus und leeren Sie Keller, Dachboden und Garage. Käufer wollen sehen, wie viel Platz sie haben – nicht, wie viel Sie besitzen.

2. Neutralisieren

Familienfotos, Sammlungen und sehr persönliche Dekoration lenken ab. Ziel ist eine freundliche, neutrale Atmosphäre, in der Interessenten sich ihr eigenes Leben vorstellen können. Kräftige Wandfarben lassen sich mit wenig Aufwand in hellen, warmen Weißtönen überstreichen.

3. Kleine Reparaturen erledigen

Tropfende Wasserhähne, quietschende Türen, kaputte Fliesen, lose Steckdosen, defekte Leuchtmittel, verfärbte Silikonfugen: Jeder dieser Punkte ist schnell behoben – und jeder unbehobene Punkt lässt Käufer fragen, was sonst noch nicht in Ordnung ist. Diese Maßnahmen kosten meist nur wenige Hundert Euro.

4. Große Sanierungen: meist nicht lohnend

Ein neues Bad, eine neue Küche oder neue Fenster kurz vor dem Verkauf rechnen sich selten. Käufer haben eigene Vorstellungen und bezahlen den Aufwand nicht vollständig. Besser: den Sanierungsbedarf transparent darstellen – idealerweise mit einer Kostenschätzung oder einem Sanierungsfahrplan eines Energieberaters. So können Käufer sicher kalkulieren, statt pauschal hohe Abschläge zu verlangen.

5. Außenbereich pflegen

Der Weg zur Haustür ist der erste reale Eindruck. Rasen mähen, Hecken schneiden, Laub entfernen, Fassade und Fenster reinigen, Briefkasten und Hausnummer in Ordnung bringen. Bei Wohnungen gilt dasselbe für Treppenhaus, Keller und Balkon.

6. Home Staging für leere Immobilien

Leere Räume wirken kalt und kleiner, als sie sind; Käufer können Größen schlecht einschätzen. Mit wenigen Möbeln, Teppichen, Leuchten und Textilien – professionell oder einfach selbst gemacht – wirkt eine Wohnung bewohnbar. Eine Alternative ist virtuelles Home Staging: Möbel werden digital in die Fotos eingefügt und als solche gekennzeichnet.

7. Professionelle Fotos

Fotos entscheiden über die Zahl der Anfragen. Gute Immobilienfotos entstehen bei Tageslicht, mit Weitwinkel ohne Verzerrung, aus Augenhöhe, mit eingeschaltetem Licht und aufgeräumten Räumen. Außenaufnahmen am besten bei Sonne, gegebenenfalls ergänzt durch Drohnenaufnahmen, die Lage und Grundstück zeigen.

8. Unterlagen vollständig machen

Bevor das erste Inserat online geht, sollten Grundbuchauszug, Energieausweis, Grundrisse, Wohnflächenberechnung und Modernisierungsnachweise vorliegen. Käufer und Banken fragen danach – und jede Verzögerung kostet Vertrauen. Eine Checkliste finden Sie im Ratgeber Checkliste für Verkäufer.

9. Gerüche und Licht

Lüften, Vorhänge öffnen, alle Lampen einschalten. Starke Gerüche – Rauch, Haustiere, Feuchtigkeit – schrecken Käufer ab. Feuchte Stellen sollten Sie nicht kaschieren, sondern Ursache klären und offen kommunizieren.

Was sich rechnet: Maßnahmen im Kosten-Nutzen-Vergleich

Die Faustregel: Alles, was den ersten Eindruck verbessert und wenig kostet, lohnt sich. Alles, was Geschmackssache ist oder viel Geld bindet, lohnt sich selten.

Raum für Raum: die kurze Checkliste

• Eingang: Klingel und Hausnummer funktionieren, Fußmatte neu, Schuhe und Jacken weggeräumt.
• Wohnzimmer: Möbel reduzieren, Laufwege frei, Fenster putzen, Vorhänge öffnen.
• Küche: Arbeitsflächen leer, Kühlschrank ohne Magnete und Zettel, Fronten gereinigt.
• Bad: Silikonfugen erneuern, Kalk entfernen, Handtücher einheitlich, Pflegeprodukte verstauen.
• Schlafzimmer: Bett gemacht, Kleiderschränke halb leer – das signalisiert Stauraum.
• Keller: entrümpeln, trocken lüften, Heizungsraum zugänglich machen; Wartungsprotokolle bereitlegen.
• Dachboden: zugänglich und sauber – Käufer schauen sich die Dämmung an.
• Garten: Rasen gemäht, Beete gejätet, Gartenmöbel ordentlich, Mülltonnen außer Sicht.

Vier Wochen bis zum Start: ein Zeitplan

Mit einem Makler laufen viele dieser Schritte parallel – Fotos, Grundrisse und Exposé übernehmen wir, siehe Exposé-Erstellung.

Ältere Häuser: den Sanierungsbedarf greifbar machen

Viele Einfamilienhäuser in Oberfranken stammen aus den 1960er- bis 1980er-Jahren. Käufer wissen, dass hier Investitionen anstehen – und kalkulieren aus Unsicherheit oft zu hohe Abschläge. Die beste Gegenstrategie ist Transparenz:

1. Individueller Sanierungsfahrplan (iSFP): Ein zugelassener Energieberater zeigt, welche Maßnahmen in welcher Reihenfolge sinnvoll sind und was sie kosten. Die Beratung wird vom BAFA bezuschusst, und der Käufer kann mit dem Fahrplan später höhere Förderquoten nutzen.
2. Handwerkerangebote für die größten Posten (Dach, Heizung, Fenster) beilegen.
3. Wartungsnachweise für Heizung, Kamin und Dach bereithalten.

So wird aus dem vagen „da muss viel gemacht werden“ eine konkrete Zahl. Hintergründe im Ratgeber Energetische Sanierung, zu den Förderungen unter Förderprogramme für Immobilien und zur Heizungspflicht unter Heizungsgesetz (GEG). Für Häuser mit größerem Bedarf lohnt sich auch ein Blick auf die Zielgruppe der Sanierungsobjekte.

Die Jahreszeit nutzen

In Oberfranken spielt das Wetter eine größere Rolle als in vielen anderen Regionen. Ein Haus im Fichtelgebirge wirkt im Juni mit blühendem Garten anders als im grauen November. Unsere Erfahrung:

• Frühjahr und Frühsommer bringen die meisten Anfragen. Fotos von Garten und Terrasse wirken jetzt am stärksten.
• Im Herbst kaufen vor allem Menschen, die bis zum Jahreswechsel umziehen müssen – oft entschlossene Käufer.
• Im Winter sind Gärten unansehnlich. Nutzen Sie dann Fotos aus dem Sommer und kennzeichnen Sie sie mit der Jahreszeit. Räume sollten bei Besichtigungen gut geheizt und hell beleuchtet sein, Wege geräumt und gestreut.

Ein guter Preis hängt aber weniger von der Jahreszeit ab als von der Vorbereitung. Wer gut vorbereitet startet, verkauft auch im Winter.

Vermietete Immobilien vorbereiten

Ist die Wohnung vermietet, haben Sie weniger Einfluss auf die Präsentation. Sprechen Sie offen mit den Mietern, kündigen Sie Besichtigungen rechtzeitig an und bieten Sie gegebenenfalls eine kleine Aufmerksamkeit für den Aufwand an. Für Kapitalanleger zählen ohnehin andere Dinge: Mietvertrag, Mietentwicklung, Nebenkostenabrechnungen und Zustand von Dach, Heizung und Gemeinschaftseigentum. Mehr dazu unter Immobilie verkaufen: Ablauf.

Gute Fotos selbst vorbereiten

Auch wenn ein Profi fotografiert, entscheidet die Vorbereitung über das Ergebnis. So bereiten Sie den Fototermin vor:

• alle Lampen funktionsfähig, gleiche Lichtfarbe in einem Raum
• Fenster innen und außen geputzt
• Arbeitsflächen, Fensterbänke und Badablagen leer
• Betten frisch bezogen, Kissen aufgeschüttelt
• Kabel, Mülleimer, Schuhe, Wäscheständer außer Sicht
• Autos aus der Einfahrt, Mülltonnen weggeräumt
• Rasen am Vortag gemäht, Terrasse gefegt
• Haustiere und deren Zubehör aus dem Bild

Der beste Zeitpunkt für Innenaufnahmen ist ein heller, leicht bewölkter Tag; für Außenaufnahmen der Vormittag oder späte Nachmittag mit Sonne auf der Fassade. Eine Drohnenaufnahme zeigt bei Häusern mit großem Grundstück oder schöner Lage den Gesamteindruck.

Das Exposé: was hineingehört

Ein überzeugendes Exposé beantwortet die wichtigsten Fragen, bevor ein Interessent anruft:

1. Eckdaten: Wohnfläche, Grundstück, Zimmer, Baujahr, Preis, Nebenkosten.
2. Pflichtangaben aus dem Energieausweis.
3. Beschreibung: Lage, Raumaufteilung, Ausstattung, Modernisierungen mit Jahreszahl.
4. Grundrisse aller Geschosse, idealerweise neu gezeichnet und vermaßt.
5. Fotos in sinnvoller Reihenfolge: außen, Eingang, Wohnräume, Küche, Bäder, Schlafräume, Keller, Garten.
6. Lage: Entfernungen zu Schule, Einkauf, Bahnhof, Autobahn.
7. Ehrliche Hinweise auf bekannten Sanierungsbedarf.

Mehr dazu unter Exposé-Erstellung.

Diskret verkaufen: Vorbereitung ohne Inserat

Nicht jeder möchte, dass Nachbarn und Bekannte vom Verkauf erfahren – etwa bei Trennung, Erbschaft oder finanziellen Gründen. Ein diskreter Verkauf verlangt dieselbe Vorbereitung, aber andere Wege: Statt eines öffentlichen Inserats sprechen wir gezielt vorgemerkte, geprüfte Käufer an, Besichtigungen finden ohne Schild und Sammeltermine statt, und das Exposé geht nur an Interessenten nach Rücksprache. Viele unserer Verkäufe in Oberfranken laufen so. → Investorenmatching