Privat verkaufen oder mit Makler? Ein ehrlicher Vergleich

Was ein Privatverkäufer selbst erledigen muss

1. Marktwert ermitteln – ohne Zugriff auf tatsächliche Verkaufspreise vergleichbarer Objekte.
2. Unterlagen beschaffen – Grundbuchauszug, Flurkarte, Energieausweis, Grundrisse, Wohnflächenberechnung, bei Wohnungen Teilungserklärung und Protokolle.
3. Fotos und Exposé erstellen – inklusive der Pflichtangaben aus dem Energieausweis in jeder Anzeige.
4. Inserieren und Anfragen beantworten – oft Dutzende E-Mails und Anrufe pro Woche, auch abends.
5. Besichtigungen durchführen – und dabei erkennen, wer ernsthaft und finanziell in der Lage ist zu kaufen.
6. Verhandeln – mit emotionaler Distanz zur eigenen Immobilie.
7. Notartermin vorbereiten – Eckdaten liefern, Entwurf prüfen.
8. Übergabe organisieren – Protokoll, Zählerstände, Schlüssel.

Realistisch kostet ein Privatverkauf 80 bis 150 Arbeitsstunden.

Die häufigsten Fehler beim Privatverkauf

Zu hoher Angebotspreis. Der häufigste und teuerste Fehler. Die Immobilie steht monatelang online, wird immer wieder im Preis gesenkt und gilt bald als „Ladenhüter“. Am Ende liegt der Verkaufspreis oft unter dem, was zu Beginn mit einem realistischen Preis erzielbar gewesen wäre.

Ungeprüfte Käufer. Ein Käufer sagt zu, der Notartermin wird vereinbart – und dann scheitert die Finanzierung. Wochen gehen verloren, andere Interessenten sind abgesprungen.

Fehlende Pflichtangaben. Wer im Inserat die Energiekennwerte vergisst, riskiert ein Bußgeld. Wer bekannte Mängel verschweigt, haftet trotz Gewährleistungsausschluss.

Emotionale Verhandlungen. Kritik am eigenen Haus tut weh. Distanz fällt Eigentümern schwer – und das kostet in der Verhandlung Geld.

Was ein guter Makler leistet

• realistische Bewertung auf Basis echter Verkaufspreise
• professionelle Fotos, Grundrisse, aussagekräftiges Exposé
• Zugang zu vorgemerkten Käufern – oft wird verkauft, bevor öffentlich inseriert wird
• Bonitätsprüfung vor jeder Besichtigung
• sachliche Verhandlung mit Erfahrung
• Koordination von Notar, Bank und Übergabe

Die Kostenrechnung

Bei einem Einfamilienhaus für 350.000 € beträgt die Verkäuferprovision (3,57 %) rund 12.500 €. Ob sich das lohnt, hängt davon ab, wie viel mehr – oder weniger – Sie ohne Makler erzielen. Schon ein um 4 % zu niedriger Verkaufspreis oder drei zusätzliche Monate Leerstand mit laufenden Kosten machen den Unterschied zunichte.

Wann ein Privatverkauf sinnvoll sein kann

• Der Käufer steht bereits fest (Mieter, Nachbar, Familienangehöriger).
• Sie kennen den Markt gut und haben Zeit.
• Die Immobilie ist sehr gefragt und einfach zu verkaufen – z. B. eine moderne Wohnung in bester Bayreuther Lage.

Auch dann empfehlen wir mindestens eine unabhängige Bewertung, damit Sie nicht zu billig verkaufen.

Woran Sie einen guten Makler erkennen

Fragen Sie nach Referenzen in Ihrer Lage, nach der durchschnittlichen Vermarktungsdauer, nach der Bewertungsmethode und danach, wie Interessenten geprüft werden. Eine ausführliche Liste finden Sie im Ratgeber 12 Fragen an Ihren Makler.

Privatverkauf und Makler im direkten Vergleich

Rechenbeispiel: Was am Ende übrig bleibt

Entscheidend ist nicht die Provision, sondern Ihr Nettoerlös – also was nach allen Kosten auf Ihrem Konto ankommt. Ein Beispiel mit einem Einfamilienhaus in Bayreuth, das zwei Wege gehen könnte:

Das Beispiel ist bewusst realistisch gewählt, nicht geschönt: Es gibt auch Privatverkäufe, die gut laufen. Der Kern bleibt aber: Ein zu hoher Startpreis und eine lange Vermarktung kosten fast immer mehr als die Provision. Wie Preise in Ihrer Lage tatsächlich aussehen, zeigt eine kostenlose Bewertung.

Wenn Sie privat verkaufen: die Checkliste

Sie haben sich für den Privatverkauf entschieden? Dann helfen diese Schritte, typische Fehler zu vermeiden:

1. Preis absichern: Holen Sie mindestens eine unabhängige Einschätzung ein und prüfen Sie den Bodenrichtwert in BORIS Bayern. Siehe Immobilienwert ermitteln.
2. Energieausweis vor dem Inserat beauftragen – und die Pflichtangaben in jede Anzeige übernehmen.
3. Unterlagenmappe anlegen: Grundbuchauszug, Flurkarte, Grundrisse, Wohnflächenberechnung, Modernisierungsnachweise. Die vollständige Liste steht in der Checkliste für Verkäufer.
4. Mängel schriftlich offenlegen. Eine Liste bekannter Mängel, die der Käufer gegenzeichnet, schützt Sie später.
5. Besichtigungen sicher gestalten: Termine nur nach Rückruf, Ausweis zeigen lassen, Wertsachen und Dokumente wegräumen, nie allein mit mehreren Fremden im Haus.
6. Finanzierungsnachweis verlangen, bevor Sie einen Notartermin zusagen.
7. Notar früh einbinden: Der Notar entwirft den Vertrag neutral für beide Seiten. Prüfen Sie Fälligkeit, Übergabetermin und Haftungsausschluss.
8. Übergabeprotokoll mit Zählerständen und Schlüsselanzahl erstellen.

Zwischenlösungen: Makler für einzelne Schritte

Zwischen „alles selbst“ und „alles abgeben“ gibt es Mittelwege:

• Nur die Bewertung: Sie verkaufen selbst, kennen aber den realistischen Preis.
• Exposé und Fotos: Professionelle Präsentation zum Festpreis, Vermarktung durch Sie. Mehr unter Exposé-Erstellung.
• Energieausweis: schnell und rechtssicher, siehe Energieausweis.
• Begleitung zum Notar: Sie haben den Käufer schon gefunden, wir prüfen Bonität, Vertragsentwurf und organisieren die Übergabe – siehe Notarvorbereitung.

Wann wir selbst vom Makler abraten

Ehrlichkeit gehört zu unseren Grundsätzen. Wenn Ihr Nachbar Ihr Haus seit Jahren kaufen möchte, beide Seiten sich über den Preis einig sind und die Finanzierung steht, brauchen Sie keinen Makler für die Vermarktung. Dann reicht oft eine Bewertung als Plausibilitätscheck und ein guter Notar. Auch bei Verkäufen innerhalb der Familie ist ein Makler meist überflüssig – hier geht es eher um Steuern und Gestaltung, siehe Immobilie verschenken.

Der Verkauf an Bekannte: was trotzdem nötig ist

Auch wenn Käufer und Verkäufer sich kennen, sollten diese Punkte erledigt sein:

• Wert unabhängig ermitteln – ein Freundschaftspreis kann steuerlich als teilweise Schenkung gelten und Ärger mit Miterben oder dem Finanzamt bringen
• Energieausweis vorlegen
• Mängel offen ansprechen und schriftlich festhalten
• Finanzierung des Käufers bestätigen lassen
• Notar frühzeitig einbinden und den Entwurf gründlich lesen
• Übergabe mit Protokoll durchführen

Gerade unter Bekannten führen unausgesprochene Erwartungen später zu Streit. Ein klarer Vertrag und eine nachvollziehbare Bewertung schützen die Beziehung.

Die Vermarktung selbst: Kanäle im Überblick

Ein Makler kombiniert diese Kanäle mit einer Datenbank vorgemerkter Käufer – das ist der wichtigste Unterschied. Viele Käufer suchen gar nicht aktiv auf Portalen, sondern warten auf Angebote ihres Maklers.

Besichtigungen organisieren

Private Verkäufer unterschätzen den Aufwand der Besichtigungen. Ein paar bewährte Regeln:

1. Vorab telefonieren: Wer kommt, was sucht er, wie ist die Finanzierung geplant?
2. Termine bündeln: Mehrere Einzeltermine an einem Nachmittag statt verstreut über die Woche.
3. Exposé vorher schicken: So kommen nur Interessenten, die die Eckdaten kennen.
4. Ehrlich antworten, nicht überreden: Käufer schätzen Offenheit.
5. Nachfassen: Nach zwei Tagen kurz nachfragen, wie der Eindruck war.
6. Nichts mündlich zusagen: Erst nach Finanzierungsnachweis ein Angebot annehmen.

Weitere Tipps zur Präsentation: Immobilie für den Verkauf vorbereiten.