Immobilien bei Trennung und ScheidungOptionen und Lösungen

Die drei grundsätzlichen Optionen

1. Verkauf und Erlösteilung

Die häufigste und oft sauberste Lösung: Die Immobilie wird verkauft, offene Kredite werden abgelöst, und der verbleibende Erlös wird aufgeteilt. Vorteile: klarer Schnitt, keine laufenden gemeinsamen Verpflichtungen. → Wohnimmobilie verkaufen

2. Übernahme durch einen Partner

Ein Partner übernimmt die Immobilie und zahlt den anderen aus. Voraussetzungen: realistische Bewertung, ausreichende Bonität für die alleinige Finanzierung, Einigung über den Auszahlungsbetrag. Die Bank muss der Entlassung des anderen Partners aus dem Kreditvertrag zustimmen (Schuldhaftentlassung).

3. Behalten und Vermieten

Beide Partner behalten die Immobilie als Kapitalanlage und vermieten sie. In der Praxis selten erfolgreich, da die fortlaufende gemeinsame Verwaltung Konfliktpotenzial birgt. Funktionieren kann es, wenn beide Partner sachlich miteinander umgehen, eine professionelle Verwaltung eingeschaltet wird und eine klare Vereinbarung regelt, wer welche Kosten trägt und wann verkauft wird.

Die Optionen im Vergleich

Zugewinnausgleich und Immobilien

Im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft (der in Deutschland ohne Ehevertrag automatisch gilt) wird bei der Scheidung der Zugewinn ausgeglichen. Die Immobilie fließt mit ihrem aktuellen Verkehrswert in die Berechnung ein.

Wichtig: Der Zugewinn bezieht sich auf die Wertsteigerung während der Ehe. Wenn ein Partner die Immobilie vor der Ehe besessen hat, zählt nur die Wertsteigerung seit der Eheschließung.

Für eine faire Aufteilung ist eine unabhängige Immobilienbewertung unerlässlich – entweder durch einen zertifizierten Sachverständigen oder als marktgerechte Einschätzung durch einen erfahrenen Makler. → Kostenlose Bewertung

Gemeinsamer Kredit – was passiert damit?

Wenn beide Partner den Immobilienkredit unterschrieben haben, haften beide gesamtschuldnerisch – unabhängig davon, wer auszieht. Die Bank kann sich an jeden der beiden wenden. Optionen:

Schuldhaftentlassung: Die Bank entlässt einen Partner aus dem Kreditvertrag, wenn der andere allein kreditwürdig ist.

Kreditablösung durch Verkauf: Der Verkaufserlös tilgt den Kredit. Ggf. fällt eine Vorfälligkeitsentschädigung an.

Umschuldung: Der übernehmende Partner nimmt einen neuen Kredit auf und löst den gemeinsamen ab.

Rechenbeispiel: Ein Partner übernimmt das Haus

Ein Ehepaar besitzt je zur Hälfte ein Einfamilienhaus in Coburg. Die Ehefrau möchte mit den Kindern im Haus bleiben.

Die Ehefrau braucht also eine neue Finanzierung über 250.000 € – allein, auf Basis ihres Einkommens. Die Bank prüft das wie einen Neukauf. Ob die Auszahlung von 110.000 € tatsächlich so fließt, hängt zusätzlich vom Zugewinnausgleich ab: Hat ein Partner während der Ehe mehr Vermögen aufgebaut, wird das verrechnet. Deshalb gehört die Immobilie in die Gesamtrechnung der Vermögensauseinandersetzung, die Anwälte oder ein Notar aufstellen.

Wer darf bis zur Lösung im Haus wohnen?

Während der Trennungszeit kann ein Partner verlangen, dass ihm die Ehewohnung allein überlassen wird, wenn das nötig ist, um eine unbillige Härte zu vermeiden – etwa mit Rücksicht auf die Kinder (§ 1361b BGB). Wer auszieht, bleibt trotzdem Miteigentümer. Er kann im Gegenzug eine Nutzungsentschädigung verlangen, die sich an der ortsüblichen Miete orientiert.

Für die laufenden Kosten gilt: Kreditraten, Grundsteuer und Versicherung müssen weiter bezahlt werden. Wer wie viel trägt, sollte schriftlich vereinbart werden. Werden Raten nicht bezahlt, droht die Kündigung des Kredits durch die Bank – mit Folgen für beide.

Die Teilungsversteigerung: der letzte Ausweg

Können sich die Eigentümer nicht einigen, kann jeder Miteigentümer beim Amtsgericht die Teilungsversteigerung beantragen. Das Verfahren dauert oft ein bis zwei Jahre und hat erhebliche Nachteile:

• Das Haus wird öffentlich versteigert; Interessenten können es meist nur von außen besichtigen.
• Die Gebote liegen häufig deutlich unter dem Marktwert.
• Es entstehen Gerichts- und Gutachterkosten.
• Der Konflikt wird öffentlich und dauert länger.

Fast immer ist ein gemeinsam organisierter freier Verkauf wirtschaftlich besser. Ein neutraler Makler kann hier eine Brücke bauen, weil er beiden Seiten die gleichen Informationen gibt.

Steuern bei der Trennung

• Grunderwerbsteuer: Überträgt ein Ehegatte seinen Anteil im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung, ist das steuerfrei. Das gilt auch für Übertragungen während der Ehe. Siehe Grunderwerbsteuer.
• Spekulationssteuer: Die Übertragung gegen Ausgleichszahlung kann ein privates Veräußerungsgeschäft sein. Steuerfrei bleibt sie, wenn der Abgebende die Immobilie bis zur Übertragung selbst bewohnt hat – oder in den beiden Vorjahren und im Jahr der Übertragung – oder wenn die Zehnjahresfrist seit dem Kauf abgelaufen ist. Wer schon Jahre vorher ausgezogen ist, sollte das vorab prüfen lassen. Details unter Spekulationssteuer.
• Vermietete Immobilien: Hier ist die Spekulationsfrist besonders wichtig, weil keine Eigennutzung vorliegt.

Checkliste für Paare in Trennung

• Grundbuchauszug: Wer ist zu welchem Anteil Eigentümer?
• Kreditverträge: Wer ist Kreditnehmer, wie hoch ist die Restschuld, wann endet die Zinsbindung?
• unabhängige Bewertung zum aktuellen Verkehrswert
• Vereinbarung über laufende Kosten und Nutzung bis zur Lösung
• Gespräch mit der Bank über Schuldhaftentlassung oder Ablösung
• steuerliche Prüfung (Spekulationsfrist, Vermietung)
• Entscheidung: Verkauf, Übernahme oder Behalten – schriftlich festhalten

Verkauf während der Trennung: praktische Tipps

Ein gemeinsamer Verkauf in einer Trennungsphase verlangt besondere Organisation. Aus unserer Erfahrung helfen diese Regeln:

1. Ein Ansprechpartner für beide: Der Makler informiert beide Eigentümer gleichzeitig und in gleicher Form – etwa per E-Mail an beide.
2. Entscheidungen schriftlich: Preis, Mindestgebot und Notartermin werden schriftlich von beiden bestätigt.
3. Besichtigungen ohne Konflikt: Wer noch im Haus wohnt, sollte bei Besichtigungen möglichst nicht anwesend sein.
4. Klare Kostenregelung: Wer zahlt Energieausweis, kleine Reparaturen und laufende Kosten bis zum Verkauf?
5. Erlösverteilung vorher klären: Der Notar kann den Kaufpreis direkt nach Ablösung der Bank auf zwei Konten verteilen, wenn das vereinbart ist.

Kinder und Wohnen: eine Übergangslösung

Viele Paare wünschen sich, dass die Kinder bis zum Ende eines Schuljahres im vertrauten Haus bleiben können. Möglich ist das mit einer befristeten Vereinbarung: Ein Elternteil wohnt mit den Kindern weiter im Haus, zahlt eine Nutzungsentschädigung oder übernimmt die Kreditrate, und zu einem festen Termin wird verkauft oder übernommen. Eine solche Lösung sollte schriftlich fixiert werden – mit Datum, Kostenregelung und klarer Folge, wenn der Termin verstreicht.

Wenn ein Partner das Haus nicht verkaufen will

Nicht selten möchte ein Partner verkaufen, der andere nicht. Dann gibt es mehrere Wege:

Häufig hilft eine Mediation, um eine einvernehmliche Lösung zu finden. Eine neutrale Bewertung ist dabei die gemeinsame Grundlage – siehe kostenlose Bewertung.

Unsere Rolle bei Scheidungsimmobilien

FrankenImmo agiert in dieser Situation als neutraler Vermittler. Wir bewerten die Immobilie objektiv, kommunizieren transparent mit beiden Seiten und stellen sicher, dass der Verkaufsprozess sachlich und effizient abläuft – auch wenn die persönliche Situation schwierig ist.

Diskretion ist dabei selbstverständlich. Auf Wunsch vermarkten wir die Immobilie ohne öffentliches Inserat über unser Netzwerk.

FrankenImmo – Makeln mit Ergebnis
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