Bodenrichtwerte in OberfrankenErklärung, Daten und Anwendung
Der Bodenrichtwert ist einer der wichtigsten Orientierungspunkte bei der Bewertung von Immobilien und Grundstücken. Er gibt an, was ein Quadratmeter unbebauter Boden in einer bestimmten Zone durchschnittlich wert ist – basierend auf tatsächlich erzielten Kaufpreisen.
Der Ratgeber in einer Minute
Die wichtigsten Punkte dieses Ratgebers als kurzes Video. Alle Details und Rechenbeispiele stehen im Text darunter.
Ohne Sprecher, mit Hintergrundmusik.
Inhalt dieser Seite (14)
- Was ist ein Bodenrichtwert?
- Bodenrichtwerte nach Städten und Regionen
- Wo finde ich die offiziellen Bodenrichtwerte?
- Wie werden Bodenrichtwerte bei der Immobilienbewertung genutzt?
- So lesen Sie einen Bodenrichtwert
- Rechenbeispiel: vom Bodenrichtwert zum Grundstückswert
- Vom Acker zum Bauplatz: Entwicklungszustände
- Gewerbeflächen
- Was die Werte über den Markt verraten
- Grundstückspreise in der Praxis
- Bodenrichtwerte und Bauträger
- Bodenrichtwerte im Zeitverlauf
- Bodenrichtwerte in Kurorten und Ferienlagen
- Bodenwert und Gebäudewert im Verhältnis
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Das Wichtigste in Kürze
- Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Wert eines Quadratmeters Boden in einer Zone, abgeleitet aus tatsächlichen Kaufpreisen.
- In Oberfranken reichen die Werte für Wohnbauland von unter 20 €/m² auf dem Land bis über 400 €/m² in Bamberg.
- Das konkrete Grundstück kann je nach Größe, Zuschnitt, Erschließung und Baurecht deutlich abweichen.
- Die amtlichen Werte sind über BORIS Bayern abrufbar; Gutachterausschüsse veröffentlichen zusätzlich Marktberichte.
- Für die bayerische Grundsteuer spielt der Bodenrichtwert seit 2025 keine Rolle mehr.
Was ist ein Bodenrichtwert?
Der Bodenrichtwert wird vom Gutachterausschuss ermittelt – einem unabhängigen Gremium bei jeder kreisfreien Stadt und jedem Landkreis. Die Grundlage bilden die tatsächlichen Kaufverträge, die dem Gutachterausschuss von den Notaren übermittelt werden.
Wichtig: Der Bodenrichtwert ist ein Durchschnittswert für eine definierte Zone. Das konkrete Grundstück kann davon abweichen – nach oben oder unten, je nach Zuschnitt, Erschließung, Ausrichtung und individuellen Merkmalen.
Bodenrichtwerte nach Städten und Regionen
Orientierungswerte (Wohnbaufläche, mittlere Lage)
| Stadt / Gemeinde | Bodenrichtwert (Ø) | Spanne |
|---|---|---|
| Bamberg, Innenstadt | 250–400 €/m² | 180–500 €/m² |
| Bayreuth, Innenstadt | 180–280 €/m² | 120–350 €/m² |
| Bayreuth, Stadtrand | 80–130 €/m² | 60–160 €/m² |
| Coburg, zentrale Lage | 100–180 €/m² | 70–220 €/m² |
| Hof, zentrale Lage | 60–90 €/m² | 40–120 €/m² |
| Hof, Stadtrand | 35–60 €/m² | 20–80 €/m² |
| Kulmbach | 40–80 €/m² | 25–100 €/m² |
| Marktredwitz | 30–60 €/m² | 20–80 €/m² |
| Wunsiedel | 25–50 €/m² | 15–65 €/m² |
| Ländliche Gemeinden | 15–35 €/m² | 5–50 €/m² |
Diese Werte sind Orientierungsangaben auf Basis der zuletzt veröffentlichten Bodenrichtwerte. Verbindliche und aktuelle Werte finden Sie über das offizielle Portal BORIS Bayern der Bayerischen Vermessungsverwaltung.
Wo finde ich die offiziellen Bodenrichtwerte?
BORIS Bayern
Das Bodenrichtwert-Informationssystem für Bayern (boris-bayern.de) stellt die Bodenrichtwerte interaktiv auf einer Karte dar. Die Nutzung ist für Bürger kostenfrei. Sie können nach Adresse oder Flurstück suchen und erhalten den Bodenrichtwert der jeweiligen Zone.
Gutachterausschüsse
Die Gutachterausschüsse bei den kreisfreien Städten und Landratsämtern veröffentlichen darüber hinaus Grundstücksmarktberichte, die detailliertere Analysen enthalten – einschließlich Preisspannen, Transaktionsvolumen und Entwicklungstrends.
Zuständige Gutachterausschüsse in Oberfranken:
- Stadt Bayreuth: bayreuth.de
- Stadt Hof: stadt-hof.de
- Stadt Coburg: coburg.de
- Stadt Bamberg: stadt.bamberg.de
- Landratsamt Hof, Kulmbach, Wunsiedel: über die jeweilige Landkreis-Webseite
Wie werden Bodenrichtwerte bei der Immobilienbewertung genutzt?
Beim Grundstückskauf
Der Bodenrichtwert gibt den Ausgangspunkt für die Preisverhandlung. Ein Grundstück, das deutlich über dem Bodenrichtwert angeboten wird, braucht besondere Rechtfertigung (z. B. erschlossenes Bauland in Bestlage). Ein Grundstück unter dem Richtwert kann auf Probleme hindeuten (Altlasten, belastende Dienstbarkeiten, ungünstiger Zuschnitt).
Bei der Immobilienbewertung
Beim Vergleichswertverfahren und Sachwertverfahren fließt der Bodenwert als eigenständige Komponente in die Bewertung ein. Der Gebäudewert wird separat ermittelt. Die Summe aus Bodenwert und Gebäudewert ergibt den Gesamtwert der Immobilie.
Bei der Erbschaftsteuer
Das Finanzamt nutzt Bodenrichtwerte bei der steuerlichen Bewertung von Immobilien im Rahmen der Erbschaft- oder Schenkungsteuer. Wenn der daraus resultierende Steuerwert über dem tatsächlichen Marktwert liegt, kann ein Verkehrswertgutachten zur Korrektur herangezogen werden.
→ Steuerliche Details: Erbschaft und Immobilie verschenken
Bei der Grundsteuer – in Bayern nicht mehr
Anders als in den meisten Bundesländern berechnet Bayern die Grundsteuer seit 2025 nach einem reinen Flächenmodell: Maßgeblich sind Grundstücks- und Gebäudefläche, nicht der Bodenrichtwert. Ein hoher Bodenwert führt in Bayern also nicht automatisch zu einer höheren Grundsteuer.
So lesen Sie einen Bodenrichtwert
In BORIS Bayern steht beim Wert eine Kurzbeschreibung der Richtwertzone. Typische Angaben:
| Angabe | Bedeutung |
|---|---|
| W, M, G | Art der Nutzung: Wohnbaufläche, gemischte Baufläche, gewerbliche Baufläche |
| ebf / ebp | erschließungsbeitragsfrei bzw. -pflichtig – ob Erschließungskosten noch anfallen |
| B (baureifes Land) | Entwicklungszustand: das Grundstück ist bebaubar |
| GFZ | Geschossflächenzahl der Bezugsgrundstücke |
| Fläche | typische Grundstücksgröße, auf die sich der Wert bezieht |
| Stichtag | Datum, auf das sich der Wert bezieht |
Weicht Ihr Grundstück von diesen Merkmalen ab, muss der Wert angepasst werden. Die Gutachterausschüsse veröffentlichen dafür teilweise Umrechnungskoeffizienten.
Rechenbeispiel: vom Bodenrichtwert zum Grundstückswert
Ein Baugrundstück in Kulmbach, 950 m², Bodenrichtwert der Zone 75 €/m² (erschließungsbeitragsfrei, typische Grundstücksgröße 600 m²).
| Schritt | Wert |
|---|---|
| Bodenrichtwert × Fläche (75 € × 950 m²) | 71.250 € |
| Abschlag für Übergröße (große Grundstücke kosten pro m² weniger, Beispiel −10 %) | − 7.125 € |
| Zuschlag für Südausrichtung und ruhige Lage (Beispiel +5 %) | + 3.206 € |
| Abschlag für ein Leitungsrecht durch den Garten (Beispiel −3.000 €) | − 3.000 € |
| geschätzter Bodenwert | rund 64.300 € |
Die Zu- und Abschläge sind Beispiele – in der Praxis hängen sie von den örtlichen Daten des Gutachterausschusses und vom Einzelfall ab. Ob das Grundstück geteilt oder dichter bebaut werden kann, ist oft der größte Werttreiber überhaupt. Mehr dazu unter Grundstück verkaufen.
Vom Acker zum Bauplatz: Entwicklungszustände
Der Wert von Boden hängt stark davon ab, ob und wann er bebaut werden darf:
| Entwicklungszustand | Beschreibung | Wert im Verhältnis zu Bauland (Orientierung) |
|---|---|---|
| Fläche der Land- oder Forstwirtschaft | Acker, Wiese, Wald | sehr gering, oft nur wenige Euro je m² |
| Bauerwartungsland | Bebauung absehbar, z. B. im Flächennutzungsplan | ca. 15–40 % |
| Rohbauland | Bebauungsplan vorhanden, aber nicht erschlossen | ca. 50–75 % |
| baureifes Land | bebaubar und erschlossen | 100 % |
Für Eigentümer landwirtschaftlicher Flächen am Ortsrand kann das erheblich sein: Wird ein Neubaugebiet ausgewiesen, vervielfacht sich der Wert. Gleichzeitig dauern solche Entwicklungen oft viele Jahre. Hintergründe unter Erschließung und Bauträger.
Gewerbeflächen
Gewerbliche Bauflächen liegen in Oberfranken meist deutlich unter Wohnbauland – häufig zwischen 15 und 60 €/m², an gut angebundenen Standorten entlang der A9 und A73 auch darüber. Für Investoren zählen bei Gewerbe vor allem Anbindung, Grundstückszuschnitt und zulässige Nutzung. → Lager- und Industrieflächen
Was die Werte über den Markt verraten
Bodenrichtwerte sind ein guter Indikator für die langfristige Entwicklung einer Lage. Steigen sie über mehrere Stichtage, ist die Nachfrage nach Bauland stabil – ein Zeichen für Zuzug und wirtschaftliche Stärke. In Bamberg, Bayreuth und Forchheim ist das in den letzten Jahren deutlich zu sehen, in vielen Gemeinden im Fichtelgebirge und Frankenwald dagegen kaum. Mehr dazu im Marktbericht Oberfranken und im Bericht zur Demografie.
Grundstückspreise in der Praxis
Bodenrichtwerte sind Durchschnittswerte. Was ein konkreter Bauplatz kostet, hängt zusätzlich von Angebot und Nachfrage ab:
| Situation | Preis im Verhältnis zum Bodenrichtwert |
|---|---|
| gefragter Bauplatz in Bamberg, Bayreuth oder Forchheim | oft darüber, bei mehreren Interessenten deutlich |
| Bauplatz in einem neuen Baugebiet der Gemeinde | häufig fester Preis der Gemeinde, teils mit Familienrabatt |
| Restgrundstück mit ungünstigem Zuschnitt | darunter |
| Hinterliegergrundstück mit Zufahrt über Nachbarn | darunter, abhängig vom Wegerecht |
| Grundstück mit Abrisshaus | Bodenwert minus Abrisskosten |
| Grundstück in schrumpfender Gemeinde | oft darunter, längere Vermarktung |
Gerade bei Grundstücken mit altem Gebäudebestand rechnen Käufer die Abrisskosten gegen. Für ein Einfamilienhaus können das 20.000 bis 50.000 € sein, bei Schadstoffen mehr. Mehr unter Grundstück kaufen.
Bodenrichtwerte und Bauträger
Für Bauträger ist der Bodenwert eine Rechengröße im Projekt: Aus den erzielbaren Verkaufspreisen der Wohnungen minus Baukosten, Nebenkosten und Gewinn ergibt sich, was sie für ein Grundstück zahlen können (Residualwert). In gefragten Lagen mit hoher Bebaubarkeit liegt dieser Wert oft über dem Bodenrichtwert – besonders bei Grundstücken, auf denen mehr Wohnungen entstehen können als im Umfeld üblich. Eigentümer größerer Grundstücke sollten deshalb auch Angebote von Bauträgern prüfen. → Bauträger
Bodenrichtwerte im Zeitverlauf
Wer wissen möchte, wie sich eine Lage entwickelt hat, kann in BORIS Bayern ältere Stichtage aufrufen. Ein Vergleich über mehrere Jahre zeigt, ob eine Gemeinde gefragt ist oder stagniert. In Oberfranken zeigen sich typische Muster:
- Universitätsstädte und Speckgürtel: deutliche Steigerungen über die letzten zehn Jahre.
- Mittelzentren mit Autobahnanbindung: moderate, stetige Steigerungen.
- ländliche Gemeinden abseits der Achsen: weitgehend stabile Werte, teils mit Rückgängen.
Diese Entwicklung spiegelt die demografischen Trends wider, die wir im Marktbericht Demografie beschreiben.
Bodenrichtwerte in Kurorten und Ferienlagen
In touristischen Orten des Fichtelgebirges und der Fränkischen Schweiz weichen die Bodenrichtwerte manchmal von den umliegenden Gemeinden ab. Gefragte Lagen mit Aussicht oder Nähe zu Seen und Liftanlagen werden höher gehandelt, während abseits gelegene Grundstücke im selben Ort deutlich günstiger sind. Für Käufer von Ferienimmobilien ist deshalb die Mikrolage entscheidend. → Ferienhaus im Fichtelgebirge
Bodenwert und Gebäudewert im Verhältnis
Wie hoch der Anteil des Bodens am Gesamtwert ist, hängt stark von der Lage ab. In Bamberg kann der Boden bei einem älteren Haus die Hälfte des Werts ausmachen, in ländlichen Lagen oft nur ein Zehntel. Für Kapitalanleger ist das wichtig, weil nur der Gebäudeanteil abgeschrieben werden kann. Niedrige Bodenwerte in Oberfranken bedeuten deshalb einen hohen Abschreibungsanteil. → AfA bei Immobilien
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Häufig gestellte Fragen
Warum ist der Bodenrichtwert in meiner Straße höher als im Nachbarort?
Weil Bodenrichtwerte die Nachfrage widerspiegeln: Infrastruktur, Erreichbarkeit, Ortsbild und Bauland-Knappheit unterscheiden sich schon zwischen benachbarten Gemeinden. Ein Wert ist immer nur für seine Zone aussagekräftig.
Gibt es Bodenrichtwerte auch für Mischgebiete?
Ja. Für gemischte Bauflächen und Kerngebiete, in denen Wohnen und Gewerbe zusammenkommen, ermitteln die Gutachterausschüsse eigene Werte. Sie liegen in Innenstädten oft über den reinen Wohnbauflächen, weil dort auch Läden und Büros zulässig sind.
Kann ich gegen einen Bodenrichtwert vorgehen?
Bodenrichtwerte sind keine Verwaltungsakte und können nicht angefochten werden. Wenn ein Steuerbescheid auf einem Bodenrichtwert beruht, der für Ihr Grundstück unpassend ist, können Sie aber mit einem Gutachten einen niedrigeren Wert nachweisen.
Wo finde ich Bodenrichtwerte für landwirtschaftliche Flächen?
Ebenfalls in BORIS Bayern. Die Gutachterausschüsse ermitteln auch Werte für Acker, Grünland und Wald. Sie liegen in Oberfranken meist im niedrigen einstelligen Euro-Bereich je Quadratmeter.
Ist der Bodenrichtwert gleich dem Grundstückspreis?
Nein. Der Bodenrichtwert ist ein Durchschnittswert für eine Zone. Der tatsächliche Preis eines konkreten Grundstücks kann erheblich davon abweichen – nach oben oder unten.
Wie oft werden Bodenrichtwerte aktualisiert?
In Bayern in der Regel alle zwei Jahre, jeweils zum Jahresbeginn eines geraden Jahres. Einige Gutachterausschüsse aktualisieren häufiger. Den Stichtag sehen Sie in BORIS Bayern direkt beim jeweiligen Wert.
Kann ich auf BORIS Bayern kostenlos zugreifen?
Ja. Die Bodenrichtwerte sind über boris-bayern.de für jedermann kostenfrei abrufbar.
Warum liegt der Kaufpreis eines Hauses so weit über dem Bodenrichtwert?
Weil der Bodenrichtwert nur den Boden bewertet. Der Kaufpreis eines bebauten Grundstücks enthält zusätzlich den Wert des Gebäudes, der Außenanlagen und der Lagevorteile. Bei älteren Häusern in ländlichen Lagen kann der Bodenwert dagegen einen großen Teil des Gesamtwerts ausmachen. Wie beides zusammenkommt, erklärt Immobilienwert ermitteln.
Quellen & weiterführende Informationen
- boris-bayern.de – BORIS Bayern – amtliche Bodenrichtwerte
- gesetze-im-internet.de – ImmoWertV – Bodenrichtwerte und Entwicklungszustände
- gesetze-im-internet.de – § 196 BauGB – Bodenrichtwerte
- gutachterausschuesse-bayern.de – Gutachterausschüsse in Bayern
Fachbegriff unklar? Immobilien-Glossar · Häufige Fragen
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