Mieterhöhungwas Vermieter dürfen und wie sie es richtig machen

Die drei Wege zu einer höheren Miete

1. Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB) – der Normalfall.
2. Modernisierungsmieterhöhung (§ 559 BGB) – nach Maßnahmen, die den Wohnwert erhöhen oder Energie sparen.
3. Vertraglich vereinbarte Erhöhungen – Staffelmiete (§ 557a) oder Indexmiete (§ 557b).

Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete

Voraussetzungen:

• Die Miete ist seit mindestens 15 Monaten unverändert (die Erhöhung kann frühestens nach zwölf Monaten verlangt werden und wird drei Monate später wirksam).
• Die neue Miete übersteigt die ortsübliche Vergleichsmiete nicht.
• Die Kappungsgrenze wird eingehalten: höchstens 20 % in drei Jahren. In Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt, die die bayerische Mieterschutzverordnung festlegt, gilt eine Kappungsgrenze von 15 %. Prüfen Sie die aktuelle Gebietsliste, da sie regelmäßig angepasst wird.

Begründung: Die Erhöhung muss in Textform verlangt und begründet werden – mit einem Mietspiegel, mindestens drei Vergleichswohnungen oder einem Sachverständigengutachten. Viele oberfränkische Gemeinden haben keinen qualifizierten Mietspiegel; dann ist die Begründung mit Vergleichswohnungen üblich. Mehr dazu unter Mietspiegel Oberfranken.

Zustimmung des Mieters: Der Mieter hat bis zum Ende des zweiten Monats nach Zugang Zeit, zuzustimmen. Stimmt er nicht zu, kann der Vermieter innerhalb von drei weiteren Monaten auf Zustimmung klagen.

Modernisierungsmieterhöhung

Nach einer Modernisierung – etwa Wärmedämmung, neue Fenster, Aufzug oder Balkon – dürfen Vermieter 8 % der aufgewendeten Kosten auf die Jahresmiete umlegen. Erhaltungsanteile (z. B. der Anteil, der ohnehin für die Reparatur alter Fenster angefallen wäre) und Fördermittel werden abgezogen.

Deckelung: Innerhalb von sechs Jahren darf die Miete durch Modernisierungen um höchstens 3 €/m² steigen, bei Mieten unter 7 €/m² um höchstens 2 €/m². Für den Einbau einer neuen Heizung nach dem Gebäudeenergiegesetz gelten besondere Regeln und eine zusätzliche Kappung.

Die Modernisierung muss mindestens drei Monate vorher angekündigt werden.

Staffel- und Indexmiete

• Staffelmiete: Erhöhungen werden im Vertrag betragsmäßig festgelegt; zwischen zwei Stufen muss mindestens ein Jahr liegen.
• Indexmiete: Die Miete folgt dem Verbraucherpreisindex; eine Anpassung kann höchstens einmal im Jahr verlangt werden.

Während einer Staffel- oder Indexmiete sind Erhöhungen auf die Vergleichsmiete ausgeschlossen; Modernisierungserhöhungen nur eingeschränkt.

Typische Fehler

• Erhöhung vor Ablauf der Sperrfrist
• fehlende oder unzureichende Begründung
• Kappungsgrenze nicht beachtet
• falsche Wohnfläche (Abweichungen von über 10 % führen zu Problemen)
• Erhöhungsverlangen nicht an alle Mieter adressiert

Rechenbeispiel: Kappungsgrenze und Vergleichsmiete

Eine 80-m²-Wohnung in Kulmbach, Miete seit drei Jahren unverändert 520 € (6,50 €/m²). Vergleichbare Wohnungen werden für 7,40 bis 8,00 €/m² vermietet.

Wäre die Vergleichsmiete deutlich höher – etwa 8,50 €/m² –, würde die Kappungsgrenze greifen: Mehr als 624 € wären dann in drei Jahren nicht möglich, der Rest erst nach Ablauf der Dreijahresfrist.

Zeitstrahl einer Mieterhöhung

Beispiel: Zugang des Schreibens am 20. März. Überlegungsfrist bis 31. Mai. Die erhöhte Miete gilt ab 1. Juni.

Was in ein Erhöhungsschreiben gehört

Ein wirksames Erhöhungsverlangen enthält:

1. Namen aller Vermieter und aller Mieter laut Mietvertrag
2. die bisherige und die neue Nettokaltmiete in Euro
3. die Begründung – Mietspiegel mit Einordnung, drei Vergleichswohnungen mit Adresse, Größe und Miete, oder ein Gutachten
4. den Hinweis, ab wann die neue Miete gelten soll
5. die Bitte um Zustimmung bis zum Ende der Überlegungsfrist

Nebenkosten-Vorauszahlungen werden nicht über § 558 BGB angepasst, sondern über die jährliche Abrechnung – siehe Nebenkostenabrechnung.

Modernisierung: ein Beispiel

Ein Vermieter in Coburg lässt in einer 70-m²-Wohnung neue, dreifach verglaste Fenster einbauen. Kosten 12.000 €. Die alten Fenster waren 35 Jahre alt und hätten ohnehin repariert werden müssen.

Für kleinere Modernisierungen bis 10.000 € pro Wohnung gibt es ein vereinfachtes Verfahren: Der Vermieter zieht pauschal 30 % als Erhaltungsanteil ab und muss diesen nicht einzeln nachweisen. Die Erhöhung ist dann aber auf 2 €/m² in fünf Jahren begrenzt.

Sonderregel für den Heizungstausch

Wird eine neue Heizung eingebaut, die die Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes erfüllt, gilt eine eigene Umlage (§ 559e BGB): 10 % der Kosten nach Abzug der Fördermittel, gedeckelt auf 0,50 €/m² monatlich innerhalb von sechs Jahren. Nimmt der Vermieter keine Förderung in Anspruch, wird pauschal ein Abzug unterstellt. Mehr zur Heizungspflicht unter Heizungsgesetz (GEG) und zu Zuschüssen unter Förderprogramme für Immobilien.

Index- und Staffelmiete im Vergleich

Indexmiete-Beispiel: Miete 600 €, Index bei Vertragsbeginn 118,0, ein Jahr später 121,5. Neue Miete: 600 € × 121,5 ÷ 118,0 = 617,80 €. Die Anpassung muss in Textform erklärt werden und gilt ab dem übernächsten Monat.

Mieterhöhung mit Augenmaß

Rechtlich möglich heißt nicht immer wirtschaftlich klug. Ein zuverlässiger Mieter, der pünktlich zahlt und die Wohnung pflegt, ist viel wert. Ein Mieterwechsel kostet oft zwei bis drei Monatsmieten durch Leerstand, Renovierung und Vermarktung. Viele unserer Vermieter in Oberfranken erhöhen deshalb regelmäßig, aber moderat – und reden vorher mit den Mietern. Wie sich die Miete auf Ihre Rendite auswirkt, zeigt Mietrendite berechnen. Grundlagen zum Mietverhältnis finden Sie im Ratgeber Mietrecht.

Vergleichswohnungen richtig benennen

In vielen oberfränkischen Gemeinden gibt es keinen qualifizierten Mietspiegel. Dann begründen Vermieter die Erhöhung meist mit drei Vergleichswohnungen. Damit die Begründung trägt:

1. Vergleichbarkeit: Die Wohnungen sollten nach Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage ähnlich sein – etwa gleiche Gemeinde, ähnliches Baujahr, ähnliche Größe.
2. Konkrete Angaben: Adresse mit Stockwerk oder Lage im Haus, Wohnfläche, Miete pro Quadratmeter.
3. Höhe: Die Vergleichswohnungen müssen mindestens die verlangte Miete aufweisen.
4. Eigene Wohnungen zählen: Vergleichswohnungen dürfen auch aus dem eigenen Bestand stammen, sogar aus demselben Haus.

Ein Sachverständigengutachten ist aufwendiger, aber bei größeren Beständen oder Streit oft die bessere Grundlage. Aktuelle Mietniveaus finden Sie im Mietspiegel Oberfranken.

Mietpreisbremse bei Neuvermietung

Bei einer Neuvermietung gilt in Gemeinden mit Mietpreisbremse: Die Miete darf höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Ausnahmen gelten für Wohnungen, die nach Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, für die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung und wenn die Vormiete bereits höher war. Ob Ihre Gemeinde betroffen ist, regelt die Bayerische Mieterschutzverordnung. In vielen Gemeinden Oberfrankens gilt die Mietpreisbremse nicht – prüfen Sie aber vor jeder Neuvermietung den aktuellen Stand.

Mieterhöhung und Rendite: ein Beispiel

Ein Anleger besitzt eine 65-m²-Wohnung in Bamberg, vermietet seit sechs Jahren zu 7,20 €/m². Die Vergleichsmiete liegt inzwischen bei 9,00 €/m².

Die Erhöhung verbessert nicht nur die laufende Rendite, sondern auch den Wert bei einem späteren Verkauf an Anleger. Wer dabei moderat und regelmäßig vorgeht, bewahrt gleichzeitig ein gutes Verhältnis zum Mieter. → Mietrendite berechnen