Sale-and-Lease-BackKapital aus der eigenen Firmenimmobilie

So funktioniert es

1. Das Unternehmen verkauft seine Betriebsimmobilie an einen Investor.
2. Gleichzeitig wird ein langfristiger Mietvertrag geschlossen – meist 10 bis 15 Jahre.
3. Das Unternehmen nutzt die Immobilie unverändert weiter und erhält den Kaufpreis als Liquidität.

Gründe für ein Sale-and-Lease-Back

• Wachstum finanzieren: Maschinen, Digitalisierung, Expansion – ohne zusätzliche Bankkredite.
• Unternehmensnachfolge: Der Nachfolger übernimmt den Betrieb, die Immobilie geht an einen Investor; der Senior erhält den Kaufpreis.
• Bilanz stärken: Schulden abbauen, Eigenkapitalquote verbessern.
• Konzentration aufs Kerngeschäft: Immobilienrisiken gehen auf einen spezialisierten Eigentümer über.

Was der Investor zahlt

Für den Investor ist die Immobilie ein Renditeobjekt. Der Kaufpreis ergibt sich aus der vereinbarten Miete und der Rendite, die der Investor für das Risiko verlangt. Entscheidende Faktoren:

• Bonität des Unternehmens – je besser, desto niedriger die geforderte Rendite und desto höher der Kaufpreis.
• Laufzeit des Mietvertrags – lange Laufzeiten erhöhen den Wert.
• Miethöhe – eine höhere Miete steigert den Kaufpreis, belastet aber dauerhaft die Ertragslage. Sie sollte sich an der Marktmiete orientieren.
• Drittverwendungsfähigkeit – je leichter die Immobilie später an andere Nutzer vermietbar ist, desto attraktiver für Investoren.

Gestaltung des Mietvertrags

• Laufzeit und Verlängerungsoptionen
• Indexierung der Miete
• Verteilung von Instandhaltung („Dach und Fach“ beim Vermieter oder Mieter)
• Erweiterungs- und Umbaurechte
• Vorkaufs- oder Rückkaufrechte für das Unternehmen

Steuern und Bilanz

Beim Verkauf werden stille Reserven aufgedeckt und versteuert. Unter bestimmten Voraussetzungen können sie auf neue Investitionen übertragen werden (§ 6b EStG). Bilanziell wird die Immobilie ausgebucht; nach internationalen Standards (IFRS 16) kann ein Nutzungsrecht zu bilanzieren sein. Ziehen Sie Ihren Steuerberater und Wirtschaftsprüfer frühzeitig hinzu.

Ablauf mit FrankenImmo

1. Analyse: Immobilie, Marktmiete, Investorenmarkt, Zielkaufpreis.
2. Strukturierung: Mietvertragseckdaten in Abstimmung mit Ihren Beratern.
3. Investorenansprache: diskret, nach Vertraulichkeitsvereinbarung, an ausgewählte Investoren aus unserem Netzwerk.
4. Verhandlung und Due Diligence: Datenraum, Gutachten, Mietvertrag.
5. Notar und Closing: Kaufvertrag und Mietvertrag werden zeitgleich wirksam.

Rechenbeispiel: Produktionshalle im Landkreis Hof

Ein Maschinenbauer mit 85 Mitarbeitenden besitzt seine Halle mit Bürotrakt (4.200 m²). Buchwert in der Bilanz: 900.000 €. Das Unternehmen braucht Kapital für neue Fertigungsanlagen.

Dem steht eine dauerhafte Mietbelastung von knapp 16.000 € im Monat gegenüber. Ob sich das rechnet, hängt davon ab, welche Rendite das Unternehmen mit dem frei gewordenen Kapital im Kerngeschäft erwirtschaftet. Die Grunderwerbsteuer von 3,5 % zahlt üblicherweise der Investor.

Sale-and-Lease-Back oder Bankkredit?

Für viele Unternehmen ist eine Kombination sinnvoll: Teile des Bestands verkaufen, betriebsnotwendige Spezialflächen behalten. Alternativen der Mittelstandsfinanzierung bieten auch Förderbanken wie die LfA Förderbank Bayern.

Die Risiken ehrlich betrachtet

• Dauerhafte Fixkosten: Die Miete ist in guten wie in schlechten Jahren fällig. Eine zu hoch angesetzte Miete – um den Kaufpreis zu steigern – rächt sich in Krisenzeiten.
• Indexierung: Mit der Inflation steigt die Miete. Vereinbaren Sie eine Teilindexierung oder eine Obergrenze.
• Verlust der Wertsteigerung: Steigt der Wert des Standorts, profitiert der Investor.
• Erweiterung: Wächst das Unternehmen, braucht es die Zustimmung des Eigentümers für Anbauten. Erweiterungsrechte gehören deshalb in den Vertrag.
• Rückkauf: Ein späterer Rückkauf ist meist teurer als der Verkaufspreis.

Unternehmensnachfolge in Oberfranken

Oberfranken hat einen starken, oft familiengeführten Mittelstand – vom Maschinenbau über Kunststoff und Automobilzulieferer bis zur Porzellan- und Textilindustrie. In vielen Betrieben steht in den kommenden Jahren eine Nachfolge an. Sale-and-Lease-Back kann hier mehrere Probleme zugleich lösen:

1. Der Nachfolger muss die Immobilie nicht mitfinanzieren und kann sich auf den Kaufpreis für das operative Geschäft konzentrieren.
2. Der Senior erhält einen Teil seiner Altersversorgung aus dem Immobilienverkauf.
3. Der Standort und die Arbeitsplätze bleiben gesichert.

Alternativ kann die Immobilie im Familienbesitz bleiben und an den Nachfolger vermietet werden – das ist eine Frage der Gesamtplanung mit Steuerberater und Notar. Mehr zur Bewertung unter Gewerbeimmobilie bewerten.

Was Investoren prüfen

Wir bereiten diese Unterlagen in einem vertraulichen Datenraum auf und sprechen gezielt Investoren an, die zu Größe und Branche passen – siehe Investorenmatching, Lager- und Industrieflächen und Gewerbeimmobilie verkaufen.

Den Mietvertrag richtig verhandeln

Der Mietvertrag ist beim Sale-and-Lease-Back wichtiger als der Kaufvertrag – er bestimmt die nächsten zehn bis zwanzig Jahre. Diese Punkte sollten Sie mit Ihren Beratern besonders sorgfältig verhandeln:

Tipp: Eine zu hohe Miete steigert zwar kurzfristig den Kaufpreis, belastet aber jedes Geschäftsjahr. Investoren bewerten außerdem das Risiko, dass ein überteuerter Mietvertrag nach Ablauf nicht verlängert wird. Eine marktgerechte Miete ist für beide Seiten nachhaltiger.

Bilanz und Kennzahlen: was sich ändert

Nach dem Handelsgesetzbuch verschwindet die Immobilie aus der Bilanz; die Mietzahlungen erscheinen als Aufwand in der Gewinn- und Verlustrechnung. Das verbessert in der Regel die Eigenkapitalquote, weil Schulden abgebaut werden, und erhöht die Liquidität.

Unternehmen, die nach internationalen Standards (IFRS 16) bilanzieren, weisen dagegen ein Nutzungsrecht und eine Leasingverbindlichkeit aus. Der Bilanzeffekt ist dort geringer. Für Banken und Ratingagenturen zählt außerdem, wie sich der Cashflow verändert: Aus Zins und Tilgung wird eine dauerhafte Miete.

Alternativen prüfen

Sale-and-Lease-Back ist nicht für jedes Unternehmen die beste Lösung. Vergleichen Sie mindestens:

1. Klassische Refinanzierung der Immobilie bei der Hausbank.
2. Förderdarlehen etwa der LfA Förderbank Bayern für Investitionen im Mittelstand.
3. Verkauf nicht betriebsnotwendiger Flächen, etwa einer leerstehenden Halle oder eines Grundstücksteils. → Grundstück verkaufen
4. Aufnahme eines Gesellschafters oder Beteiligungskapital.

Wir erstellen gern eine Gegenüberstellung mit den realistischen Zahlen für Ihre Immobilie – vertraulich und unverbindlich. Kontakt über Termin vereinbaren.

Sale-and-Lease-Back für Praxen und Freiberufler

Nicht nur Industrieunternehmen nutzen das Modell. Auch Ärzte, Zahnärzte oder Tierärzte mit eigenem Praxisgebäude können Kapital freisetzen – etwa für neue Geräte, den Ausstieg eines Partners oder die Altersvorsorge. Investoren schätzen Praxisimmobilien wegen der meist langen Mietdauer. Wichtig ist hier eine Regelung für den Fall, dass die Praxis an einen Nachfolger übergeben wird. → Büro- und Praxisflächen