Mietrecht-Grundlagen für Vermieter in Bayern

Mietvertrag: Befristet oder unbefristet?

Unbefristete Mietverträge sind in Deutschland der Regelfall. Befristete Mietverträge (Zeitmietverträge) sind nur zulässig, wenn ein konkreter Befristungsgrund im Vertrag angegeben wird – z. B. Eigenbedarf nach Ablauf der Frist, geplante Sanierung oder Umbau.

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Kündigungsfristen

Kündigung durch den Vermieter: Abhängig von der Mietdauer.

Eine Kündigung durch den Vermieter erfordert stets einen gesetzlich anerkannten Kündigungsgrund (Eigenbedarf, schwerwiegende Vertragsverletzung, wirtschaftliche Verwertung).

Kündigung durch den Mieter: Immer 3 Monate, unabhängig von der Mietdauer.

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Mieterhöhung

Anpassung an den Mietspiegel: Bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Maximal 20 % innerhalb von drei Jahren (Kappungsgrenze). In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt 15 %. Welche Gemeinden dazugehören, legt die Bayerische Mieterschutzverordnung fest – prüfen Sie die aktuelle Gebietsliste. Ausführlich im Ratgeber Mieterhöhung.

Modernisierungsumlage: Nach einer Modernisierung dürfen jährlich 8 % der auf die Wohnung entfallenden Modernisierungskosten auf die Miete umgelegt werden (§559 BGB). Die monatliche Miete darf durch Modernisierung innerhalb von sechs Jahren um maximal 2 €/m² (bei Mieten unter 7 €/m²) bzw. 3 €/m² steigen.

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Nebenkostenabrechnung

Die Betriebskostenabrechnung muss dem Mieter spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen. Danach sind Nachforderungen des Vermieters ausgeschlossen – Guthaben des Mieters müssen aber weiterhin ausgezahlt werden.

Umlagefähige Betriebskosten sind in der Betriebskostenverordnung (BetrKV) definiert: Grundsteuer, Wasser, Abwasser, Heizung, Warmwasser, Aufzug, Straßenreinigung, Müllabfuhr, Gebäudereinigung, Gartenpflege, Beleuchtung, Schornsteinfeger, Versicherungen und Hauswart.

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Kaution

Die Mietkaution darf maximal drei Monats-Kaltmieten betragen. Der Mieter kann die Kaution in drei gleichen Monatsraten zahlen (die erste Rate bei Mietbeginn). Der Vermieter muss die Kaution getrennt vom eigenen Vermögen anlegen – bei einer Bank zu den üblichen Konditionen. Informationen beim Deutschen Mieterbund.

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Instandhaltungspflicht

Der Vermieter ist verpflichtet, die Immobilie in einem vertragsgemäßen Zustand zu halten. Dazu gehören: Dach, Fassade, Fenster, Heizung, Sanitäranlagen, Elektrik und die Gemeinschaftsflächen. Schönheitsreparaturen (Streichen, Tapezieren) können vertraglich auf den Mieter übertragen werden – allerdings nur mit wirksamen Klauseln. Starre Fristenregelungen sind unwirksam.

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Rauchwarnmelder in Bayern

In Bayern gilt seit 2018 die Rauchwarnmelderpflicht für alle Wohnungen. Installation: Schlafräume, Kinderzimmer und Flure, die als Rettungswege dienen. Die Einbaupflicht liegt beim Vermieter, die Wartungspflicht beim Mieter (sofern nicht anders vereinbart).

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Eigenbedarf: Voraussetzungen und Grenzen

Eigenbedarf ist der häufigste Kündigungsgrund privater Vermieter. Er liegt vor, wenn Sie die Wohnung für sich selbst, Familienangehörige oder Angehörige Ihres Haushalts benötigen. Was dabei gilt:

1. Begründung: Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und die Person sowie den Grund konkret nennen – „für meinen Sohn, der sein Studium in Bayreuth beginnt“, nicht nur „Eigenbedarf“.
2. Vernünftige Gründe: Der Bedarf muss ernsthaft und nachvollziehbar sein. Vorgeschobener Eigenbedarf macht schadensersatzpflichtig.
3. Härtefälle: Der Mieter kann widersprechen, wenn der Auszug für ihn eine unzumutbare Härte bedeutet – etwa bei hohem Alter, schwerer Krankheit oder fehlendem Ersatzwohnraum (§ 574 BGB).
4. Anbietpflicht: Wird eine vergleichbare Wohnung im selben Haus frei, müssen Sie sie dem gekündigten Mieter anbieten.
5. Sperrfristen: Wurde eine Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt und verkauft, kann der Käufer erst nach drei Jahren wegen Eigenbedarfs kündigen; in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt kann diese Frist bis zu zehn Jahre betragen.

Für Käufer vermieteter Wohnungen heißt das: Kalkulieren Sie nicht mit einem schnellen Einzug. Mehr dazu unter Vorkaufsrecht und Checkliste für Käufer.

Mietminderung bei Mängeln

Hat die Wohnung einen Mangel, der die Nutzung beeinträchtigt, ist die Miete kraft Gesetz gemindert – ab dem Zeitpunkt, an dem der Mieter den Mangel anzeigt. Die Höhe richtet sich nach dem Einzelfall. Orientierungswerte aus der Rechtsprechung:

Reagieren Sie als Vermieter schnell auf Mängelanzeigen. Bei Schimmel ist die Ursache oft umstritten – Baumangel oder falsches Lüften. Ein Sachverständiger kann das klären.

Schönheitsreparaturen und Auszug

Viele ältere Mietverträge enthalten unwirksame Klauseln zu Schönheitsreparaturen. Unwirksam sind insbesondere:

• starre Fristen („alle drei Jahre Küche und Bad streichen“),
• Endrenovierungsklauseln unabhängig vom Zustand,
• Farbvorgaben für die Zeit während des Mietverhältnisses,
• Renovierungspflichten bei einer unrenoviert übergebenen Wohnung ohne angemessenen Ausgleich.

Ist die Klausel unwirksam, muss der Mieter gar nicht renovieren. Für neue Verträge lohnt sich ein aktuelles Formular. Und für jede Übergabe gilt: ein Protokoll mit Fotos beim Einzug und beim Auszug.

Kaution zurückgeben: Nach dem Auszug darf der Vermieter einen angemessenen Zeitraum prüfen, ob noch Forderungen bestehen – in der Regel drei bis sechs Monate. Wegen einer noch ausstehenden Nebenkostenabrechnung kann ein angemessener Teil länger einbehalten werden.

Weitere Pflichten des Vermieters

• Wohnungsgeberbestätigung: Der Vermieter muss dem Mieter innerhalb von zwei Wochen nach Einzug schriftlich bestätigen, dass er eingezogen ist. Ohne sie kann der Mieter sich nicht anmelden.
• Verkehrssicherung: Wege, Treppen und Zugänge müssen sicher sein, inklusive Winterdienst, sofern er nicht wirksam auf Mieter übertragen ist.
• Energieausweis: vor Abschluss eines neuen Mietvertrags vorlegen und übergeben.
• Datenschutz: Mieterdaten nur im erforderlichen Umfang verarbeiten.
• Heizperiode: Während der Heizperiode müssen Wohnräume tagsüber auf rund 20 bis 22 °C beheizbar sein.

Untervermietung und Haustiere

Mieter brauchen für eine Untervermietung die Erlaubnis des Vermieters. Hat der Mieter ein berechtigtes Interesse – etwa weil der Partner einzieht oder er aus beruflichen Gründen zeitweise woanders lebt –, muss der Vermieter einer Untervermietung eines Teils der Wohnung in der Regel zustimmen (§ 553 BGB). Für Haustiere gilt: Kleintiere sind immer erlaubt, über Hunde und Katzen wird im Einzelfall entschieden; ein generelles Verbot im Formularvertrag ist unwirksam.

Gewerbemietrecht: deutlich mehr Freiheit

Für Büro-, Praxis- und Ladenflächen gelten die meisten Schutzvorschriften des Wohnraummietrechts nicht. Es gibt keine Kappungsgrenze, keine gesetzliche Vergleichsmiete und keinen Kündigungsschutz im Sinne des Wohnraumrechts. Umso wichtiger sind gut formulierte Verträge mit Laufzeit, Indexierung, Nebenkostenregelung und Instandhaltungspflichten. Mehr unter Gewerbeimmobilien vermieten.

Die Kündigung durch den Vermieter: Form und Fristen

Eine Kündigung muss schriftlich erfolgen – mit eigenhändiger Unterschrift aller Vermieter. Eine E-Mail genügt nicht. Die Gründe müssen im Kündigungsschreiben stehen, und der Mieter soll auf sein Widerspruchsrecht hingewiesen werden. Die Fristen richten sich nach der Wohndauer:

Wird die Kündigung nach dem dritten Werktag eines Monats zugestellt, verschiebt sich das Ende um einen Monat. Eine fristlose Kündigung ist nur bei schwerwiegenden Gründen möglich, etwa erheblichen Mietrückständen oder gravierenden Störungen des Hausfriedens – meist nach vorheriger Abmahnung.

Wenn Sie eine vermietete Immobilie kaufen oder verkaufen

Beim Eigentümerwechsel bleibt der Mietvertrag bestehen. Der Käufer übernimmt alle Rechte und Pflichten, auch die Kaution. Für beide Seiten wichtig:

• Verkäufer: Mietverträge, Mietänderungen, Nebenkostenabrechnungen und Kautionsnachweise übergeben.
• Käufer: Mieter über den Eigentümerwechsel und die neue Bankverbindung informieren. Mieterhöhungen und Kündigungen gelten erst ab Eintragung im Grundbuch beziehungsweise ab dem Zeitpunkt, ab dem der Käufer Vermieter wird.
• Kaution: Der Verkäufer haftet weiter, wenn der Käufer die Kaution beim Auszug nicht zurückzahlt. Deshalb wird sie im Kaufvertrag übertragen.

Mehr dazu unter Immobilie verkaufen: Ablauf.

Modernisieren in vermieteten Wohnungen

Vermieter dürfen modernisieren, müssen die Maßnahme aber mindestens drei Monate vorher in Textform ankündigen – mit Art, Umfang, Beginn, Dauer und der zu erwartenden Mieterhöhung. Mieter müssen Modernisierungen grundsätzlich dulden, können sich aber auf eine unzumutbare Härte berufen. Während der Bauarbeiten kann die Miete gemindert sein, bei energetischen Modernisierungen allerdings erst nach drei Monaten. Die Umlage auf die Miete erklärt der Ratgeber Mieterhöhung.

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